Acțiunea în revendicare este o acțiune reală, în sensul că poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate al reclamantului, fiind o acțiune în realizare, petitorie deoarece nu se discută doar posesia, ci însuși dreptul de proprietate, neavând un caracter subsidiar.
Acţiunea în revendicare poate fi exercitată şi faţă de cei care nu stăpânesc în fizic bunul în cauză, intabulându-şi însă dreptul de proprietate cu privire la o suprafaţă de teren care se suprapune cu proprietatea reclamantei. Prin intabularea dreptului de proprietate, pârâții recurenţi şi-au manifestat în mod public calitatea de proprietari.
Atât timp cât reclamantul e împiedicat să exercite cel puţin unul dintre atributele dreptului său de proprietate, acesta este îndreptăţit să apeleze la acţiunea în revendicare.
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Iaşi în data de 19.04.2018, reclamanta A a solicitat instanţei să pronunţe o hotărâre în contradictoriu cu pârâţii X şi Y, prin care să dispună: obligarea pârâţilor să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren de 6800 m.p. situat în extravilanul comunei D şi înscris în Cartea Funciară; radierea înscrierii din Cartea Funciară a comunei D a suprafeţei de teren de 6800 mp înscrisă în favoarea pârâţilor; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentinţa civilă din 6.11.2020, Judecătoria Iaşi a admis cererea formulată de reclamanta A în contradictoriu cu pârâţii X şi Y, a obligat pârâţii să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren de 6800 mp, situată în extravilanul comunei D, jud. Iaşi, a dispus radierea din cartea funciară nr. . a comunei D a suprafeţei de 6800 mp, menţionată în paragraful anterior, înscrisă pe numele pârâţilor şi a obligat în solidar pârâţii să achite către reclamanta. A suma de 6875 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Prin decizia civilă din 7 aprilie 2022, Tribunalul Iaşi – Secţia I Civilă s-a respins apelul declarat de pârâţii X şi Y împotriva încheierii de şedinţă din data de 17.10.2018 şi împotriva sentinţei civile din 6.11.2020, pronunţate de Judecătoria Iaşi, care au fost păstrate.
Prin cererea de apel formulată, apelanţii-pârâţi critică soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor, susţinând în esenţă că nu stăpânesc terenul în suprafaţă de 6800 mp, astfel că soluţionarea raportului litigios nu poate fi realizată prin intermediul unei acţiuni în revendicare.
Procedând la analizarea cererii de apel, potrivit dispoziţiilor art. 477 C.proc.civ., ce dă valoare normativă principiului tantum devolutum quantum apellatum tontum devolutum quantum apellatum, ce semnifică faptul că instanţa de apel va fi ţinută să judece în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, reluând judecata asupra fondului, dar nu asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe, ci doar cu privire la acelea criticate de apelantă, instanţa de apel constată că motivele de apel invocate de apelanţi sunt nefondate. Sentința pronunțată de prima instanță întrunește pe deplin atributele legalității și temeiniciei, judecătorul instanţei de fond manifestând rol activ, reținând în mod corect şi temeinic toate aspectele și împrejurările de fapt, cărora le-a dat valoare în drept, pronunțând o sentință cu o motivare temeinică și legală, expunând în mod detaliat considerentele ce o susţin şi pe care instanţa de control judiciar şi le însuşeşte.
Mai mult, potrivit art. 34 Legea 7/1996, forma în vigoare în noiembrie 2009, data la care pârâţii au cumpărat imobilul, obiect al prezentei cauze, orice persoană interesată putea cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului. Astfel, rectificarea cărţii funciare nu putea fi făcută decât în baza unei hotărâri judecătoreşti prin care să se constate că înscrierea nu mai este în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului. În acest sens sunt şi dispoziţiile actuale ale Codului Civil – art. 907, art. 908 C.civ., mai ales că pârâţii au refuzat să recunoască îndreptăţirea reclamantei la rectificare.
Acţiunea de fond, la care face referire art. 907 alin. 3 C.civ., respectiv art. 34 Legea 7/1996, poate fi acţiunea în revendicare, chiar dacă pârâţii nu au în stăpânire imobilul, întrucât acţiunea în revendicare apără dreptul de proprietate şi nu doar posesia, pentru apărarea căreia dispoziţiile legale prevăd acţiunea posesorie. De aceea, se poate recurge la revendicare şi când reclamantul are posesia, dar nu poate dispune de bun, aşa cum este situaţia în prezenta cauză. În lipsa intabulării pe numele reclamantei a imobilului, aceasta nu poate înstrăina bunul. În speţă, acţiunea în revendicare este o acţiune care determină ineficacitatea actului juridic, în sensul dispoziţiilor art. 907 alin. 3 teza finală C.civ.
Faţă de cele reţinute, constatând că pârâţii au calitate procesuală în cauză, tribunalul în baza art. 480 alin. 1 C.civ., va respinge apelul declarat de aceştia împotriva încheierii de şedinţă din data de 17.10.2018 şi împotriva sentinţei civile din 6.11.2020, pronunțate de Judecătoria Iaşi, pe care le va păstra.
Împotriva deciziei civile din 7 aprilie 2022 a Tribunalului Iaşi – Secţia I Civilă au declarat recurs X şi Y, considerând-o nelegală.
Au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei pronunţate de instanţa de apel, iar, în urma rejudecării cauzei, respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind formulată împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Recurenții au apreciat că hotărârea contestată a fost pronunţată cu încălcarea dispozițiilor art. 563 alin. 1 C.civ., ceea ce atrage nelegalitatea acesteia.
Astfel, împrejurarea că acţiunea în revendicare face parte din categoria acţiunilor care determină ineficacitatea unui act juridic nu echivalează cu faptul că această acţiune poate fi utilizată în orice condiţii aşa cum rezultă din motivarea instanţei de apel, ci doar atunci când sunt îndeplinite toate cerinţele prevăzute de dispoziţiile legale care reglementează acţiunea în revendicare.
Or, una dintre aceste condiţii este cea prevăzută de art. 563 alin. 1 C.civ. care statuează că pentru exercitarea acţiunii în revendicare este necesar ca bunul revendicat să se găsească în posesia sau detenţia altei persoane decât reclamantul, cerinţă care nu este îndeplinită în cauză. din interpretarea dispoziţiei de drept substanţial anterior enunţate rezultă că acţiunea în revendicare nu poate fi exercitată decât împotriva pârâtului care posedă/deţine imobilul, condiţie care nu este îndeplinită în cazul de faţă, posesia terenului fiind exercitată de reclamantă conform recunoaşterii exprese a acesteia.
Pentru rezolvarea situaţiei expuse de instanţă – lipsa intabulării terenului pe numele reclamantei – reclamanta are la dispoziţie alte instituţii juridice (anularea documentaţiei cadastrale ce a stat la baza intabulării terenului proprietatea pârâţilor, anularea actului juridic prin care pârâţii au dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, prescripţia achizitivă, etc.), însă în niciun caz acţiunea în revendicare care poate fi exercitată doar de proprietarul neposesor împotriva posesorului neproprietar.
De altfel, chiar teza finală a art. 907 alin. 3 C.civ. (invocat în motivarea deciziei recurate) precizează expres că: „Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune,
reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic”. Prin urmare, chiar din interpretarea art. 907 alin. 3 C.civ. rezultă că persoanele interesate nu au la dispoziţie orice acţiune care determină ineficacitatea actului juridic, aşa cum rezultă din motivarea instanţei de apel, ci au la dispoziţie o multitudine de acţiuni din care să o utilizeze pe cea care îndeplineşte cerinţele legale de fiecare situaţie particulară în parte („după caz”). În cazul de faţă, reclamanta ar fi putut utiliza o acţiune în anularea actelor juridice de proprietate ale pârâţilor, însă în niciun caz o acţiune în revendicare, în condiţiile în care pârâţii nu posedă/deţin imobilul revendicat.
Pentru toate considerentele anterior expuse, au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei pronunţate de instanţa de apel, iar, în urma rejudecării cauzei, să se dispună respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind formulată împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.
Prin întâmpinarea formulată, intimata A a solicitat respingerea recursului, pentru următoarele considerente:
Potrivit art. 563 alin. 1 C.civ., proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul. Ca atare, legitimarea procesuală pasivă în cadrul acţiunii în revendicare aparţine posesorului sau persoanei care deţine bunul fără drept.
În cauză, recurenţii deţin posesia terenului, ce poate fi definită ca o stare de fapt generatoare de efecte juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei „puteri de fapt”, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă de ceilalţi, ca proprietar sau titular al unui drept real.
Recurenţii sunt consideraţi că deţin bunul fără drept, câtă vreme şi-au intabulat în mod nelegal dreptul de proprietate pe amplasamentul deţinut de reclamantă, iar ulterior au intrat şi în posesia terenului.
Aşa după cum se poate observa, textul de lege menţionat vizează atât ipoteza în care proprietarul nu are posesia bunului, cât şi ipoteza în care o altă persoană care îl deţine fără drept.
Situaţia litigioasă din speţă vizează ambele ipoteze şi trebuie analizată raportat la efeftul constitutiv al înscrierii în cartea funciară
În ceea ce priveşte prima ipoteză, astfel cum a arătat şi în faţa instanţei de fond, intimata a promovat, iniţial, acţiunea în revendicare urmare a faptului că pârâţii şi-au intabulat în mod nelegal dreptul de proprietate pe amplasamentul terenului al cărui proprietar este, iar, după promovarea acţiunii, pârâţii au intrat şi în posesia efectivă a terenului (urmare intabulării efectuate pe acest amplasament), procedând la arendarea terenului către terţe persoane.
În ceea ce priveşte cea de a doua ipoteză, a apreciat că se află şi în prezenţa situaţiei în care pârâţii deţin fără drept acest teren, prin intabularea terenului, ceea ce face ca proprietarul de drept să se afle în imposibilitatea de a-şi exercita prerogativele dreptului de proprietate.
Astfel, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiile Codului civil privitoare la dobândirea drepturilor reale imobiliare prin efectul înscrierii acestora în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în
conformitate cu dispoziţiile Legilor cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 71996 republicată, cu modificările şi completările ulterioare.
Având în vedere faptul că aceste lucrări nu sunt finalizate, partea interesată poate formula acţiune în revendicare împotriva persoanei care şi-a înscris dreptul în cartea funciară, acţiune care, în ipoteza admiterii, are eficienţă practică atât timp cât este secondată şi de o acţiune în rectificare de carte funciară.
Din punctul de vedere al efectelor pe care le produc înscrierile în cartea funciară pot fi constitutive de drepturi, pot fi înscrieri cu efecte de opozabilitate faţă de terţi şi înscrieri cu efect de informare.
Prin urmare, pe cale acţiunii în revendicare partea reclamantă poate urmări şi îndreptarea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate, ulterior recunoscut pe cale judiciară, dacă există deja o altă înscriere privitoare la imobil în cartea funciară, dar efectul practic este unul constitutiv, iar nu numai de opozabilitate, întrucât persoanele deja înscrise vor trebui înlocuite cu adevăratul proprietar pentru valorificarea şi protejarea efectivă a dreptului său.
Această concluzie îşi are originea în modificarea şi republicarea Legii nr. 7/1996 în temeiul art. XII din Legea nr. 247/2005, care instituie, la art. 26 alin. 1-3, forma de la momentul respectiv, obligativitatea înscrierii dreptului în cartea funciară pentru a se putea dispune de acesta. De atunci şi până în prezent, legiuitorul a menţinut acest principiu, iar în forma actuală este redat de art. 36, care face trimitere directă la art. 887 din Codul civil.
Prin urmare, se prezumă că orice dobânditor are interesul de a-şi înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate pentru a evita o înscriere ulterioară a unui alt deţinător de titlu de proprietate, valid până la admiterea unei acţiuni în revendicare şi viceversa, proprietarul care nu figurează înscris în cartea funciară are interesul de a formula o acţiune în rectificare de carte funciară, subsecventă acţiunii în revendicare.
Potrivit art. 907 C.civ., când înscrierea făcută în cartea funciară nu corespunde situaţiei reale, cum este cazul în speţă, se poate cere rectificarea acesteia, acţiunea de fond putând fi atât acţiunea în revendicare, cât şi o acţiune în anulare, rezoluţiune sau orice acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic.
Rectificarea reprezintă operaţiunea tehnico-materială prin care se asigură corespondenţa dintre evidenţa cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilelor. În aceste condiţii, acţiunea în revendicare devine mijlocul de punere în valoare a cauzei de ineficacitate ce caracterizează actul juridic înscris în cartea funciară, ce va deveni lipsit de efecte juridice ca urmare a admiterii acesteia. Mai exact, posesorul unui titlu preferabil nu-şi poate înscrie dreptul de proprietate decât în urma consfinţirii situaţiei sale juridice de către instanţă şi cel mai important, nu poate încheia acte juridice cu privire la imobil.
Prin urmare, interesul specific acţiunii în revendicare de a da preferinţa unui titlu, poate fi secondată de interesul afirmat explicit sau prezumat de a utiliza hotărârea judecătorească în rectificare de carte funciară, în cadrul aceleiaşi cauze (ca și capăt de cerere accesoriu) ori în cauze separate.
Având în vedere toate aceste considerente mai sus expuse, intimata a apreciat că alegaţiile recurenţilor referitoare la inadmisibilitatea acţiunii în revendicare nu pot fi primite, motiv pentru care a solicitat respingerea recursului, menţinerea hotărârii recurate şi obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate și văzând dispozițiile art. 499 teza I din Codul de procedură civilă, care dispun în sensul că, prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanței de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate și analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins, constată că recursul este nefondat şi urmează a fi respins, pentru următoarele considerente:
Curtea de Apel reține că recurenții X şi Y au argumentat nelegalitatea deciziei date în apel de Tribunalul Iași din perspectiva dispoziţiilor art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ. – când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau cu aplicarea greşită a normelor de drept material – în sensul că instanţa de apel ar fi aplicat în mod greşit dispoziţiile legale cuprinse în art. 563 alin. 1 C.civ., în sensul că una din condițiile impuse de acest text de lege, și anume ca bunul revendicat să se găsească în posesia sau detenția pârâtului, nu este îndeplinită în prezenta cauză.
Acest motiv de recurs priveşte fie ipoteza în care soluţia pronunţată prin hotărârea atacată nu este juridică, deoarece din modul de redactare nu se poate determina dacă legea s-a aplicat corect, fie situaţia în care instanţa recurge la texte de lege aplicabile speţei, pe care le încalcă în litera sau spiritul lor ori le aplică greşit.
Raportat la acest aspect, instanţa constată că, potrivit art. 563 alin. 1 C.civ., proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la altă persoană care îl deține fără drept. Prin urmare, art. 563 C.civ. reprezintă o normă substanțială ce constituie sediul materiei pentru acțiunea în revendicare, cel mai important și eficient mijloc de apărare al dreptului de proprietate, indiferent că este vorba de proprietatea publică sau de cea privată.
În ceea ce privește interpretarea și aplicarea art. 563 alin. 1 C.civ., se observă, cu titlu prealabil, că acest text de lege este situat în Secțiunea a 2-a a Capitolului I din Titlul II.
Proprietatea privată, secțiune intitulată Apărarea dreptului de proprietate privată. Prin urmare, după cum în mod corect a apreciat și instanța de apel, acţiunea în revendicare apără însuși dreptul de proprietate şi nu doar posesia, pentru protecția căreia dispoziţiile legale permit exercitarea acţiunii posesorii.
Acțiunea în revendicare este o acțiune reală, în sensul că poate fi introdusă împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate al reclamantului. Ea se mai caracterizează și prin faptul că este o acțiune în realizare, petitorie deoarece nu se discută doar posesia, ci însuși dreptul de proprietate. Nu în ultimul rând, acțiunea în revendicare nu are un caracter subsidiar, astfel cum au încercat recurenții să susțină în vederea dovedirii nelegalității deciziei atacate, în sensul că partea adversă ar fi avut la dispoziție o acțiune în anularea titlului lor de proprietate sau a documentației cadastrale ce a stat la baza intabulării terenului proprietatea lor ori o acțiune întemeiată pe prescripția achizitivă, ci constituie un instrument juridic fundamental, primordial de apărare a dreptului de proprietate.
Curtea mai constată că nu pot fi reținute ca fiind întemeiate criticile aduse de recurenți raționamentului logico-juridic al instanței de apel, dispozițiile legale aplicate de aceasta fiind incidente speței și corect interpretate. Faptul că, potrivit doctrinei de specialitate, mai ales celei anterioare Noului C.civ., acțiunea în revendicare a fost definită, sintetic, drept acțiunea proprietarului neposesor împotriva posesorului neproprietar nu exclude multiplele situații de fapt, precum cea din cauza dedusă judecății, în care cel chemat în judecată de persoana care dorește să își apere dreptul de proprietate privată nu exercită o stăpânire în fizic asupra bunului, însă, prin conduita sa anterioară, menținută inclusiv în cadrul procedurii judiciare, înțelege să nege dreptul de proprietate al reclamantului.
Prin urmare, atât timp cât acesta din urmă este împiedicat să exercite cel puțin unul dintre atributele dreptului său de proprietate este îndreptățit să apeleze la acțiunea în revendicare. Or, în prezentul dosar situația premisă care a generat litigiul dedus judecății constă în intabularea dreptului de proprietate al pârâților recurenți cu privire la o suprafață de teren care se suprapune peste cea proprietatea reclamantei intimate (situație de fapt stabilită de instanțele de fond și care nu mai poate face obiectul analizei în recurs), conduită care o împiedică pe intimată să își intabuleze dreptul său de proprietate și care creează, în favoarea recurenților, aparența de proprietari, în acord cu dispozițiile art. 30 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data dobândirii, de către recurenți, a dreptului de proprietate – 30.11.2009): ”Dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condiţiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.”
Așadar, orice persoană care pretinde un drept cu privire la bunul revendicat justifică o legitimare procesuală pasivă în cadrul unei acțiuni în revendicare, deoarece înțelege să opună dreptul său celui exhibat de reclamant, indiferent de împrejurarea concretă a exercitării unei posesii de fapt, a unei stăpâniri efective a terenului în suprafață de 6800 m.p. Prin intabularea dreptului de proprietate cu privire la o suprafață de teren care, potrivit expertizei judiciare efectuate la fond, are același amplasament cu terenul revendicat de intimata A, recurenții și-au manifestat în mod public calitatea de proprietari cu privire la imobilul intabulat, neexprimând nici o intenție de rectificare a cărții funciare în sensul celor rezultate din probatoriul administratde instanțele de fond.
Recurenții consideră în mod greșit că se impunea ca partea adversă să dovedească și faptul că au posesia/detenția în fizic a terenului, atât timp cât, prin însăși intabularea dreptului lor de proprietate, partea adversă este împiedicată să se comporte, în mod public, drept un adevărat proprietar al terenului de 6800 m.p. și să dispună de acesta.
În concluzie, rezultă că Tribunalul Iași a interpretat și aplicat în mod legal dispozițiile de drept material incidente, nu doar prevederile art. 563 alin. 1 C.civ., dar și cele cuprinse în Legea nr. 7/1996, având corespondent și în noul C.civ., în condițiile în care rectificarea înscrierii în cartea funciară se poate face, raportat la legislația în vigoare la data încheierii actului juridic ce a stat la baza intabulării dreptului de proprietate privată al recurenților, doar în baza unei hotărâri judecătorești prin care să se constate că: înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; dreptul înscris a fost greşit calificat; nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; înscrierea nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, această din urmă ipoteză fiind cea reținută de instanța de apel ca fiind incidentă, raportat la situația de fapt stabilită în baza materialului probator administrat. Mai mult, enumerarea de la art. 907 C.civ., în ceea ce privește acțiunile de fond întemeiate pe o cauză de ineficacitate a actului juridic, are caracter exemplificativ, iar nu exhaustiv, ceea ce duce la concluzia, reținută, de altfel, și de 29Tribunalul Iași, potrivit căreia acțiunea de fond la care face referire art. 907 alin. 3 C.civ., respectiv art. 34 din Legea nr. 7/1996, poate fi și acțiunea în revendicare.
Pentru argumentele expuse, Curtea, în temeiul art. 496 C.proc.civ., respinge ca nefondat recursul declarat de recurenţii X şi Y împotriva deciziei civile din 2022, pronunţată de Tribunalul Iaşi – Secţia I civilă la data de 7.04.2022, hotărâre pe care o menţine.
Nu în ultimul rând, faţă de cererea accesorie formulată de intimata A privind cheltuielile de judecată efectuate în vederea susţinerii apărăii în recurs, date fiind dispoziţiile art. 451-453 C.proc.civ., precum şi dovedirea efectuării acestor cheltuieli, reprezentând onorariu de avocat (potrivit chitanţei nr. 17/14.08.2022), Curtea obligă recurenţii la plata, către partea adversă, a sumei anterior menţionate.
