Față de prevederile exprese ale art.1898 alin. (2) din Codul civil din 1864, prezumția de bună-credință [care, potrivit art. 1899 alin. (2) din același cod, operează în favoarea celui ce invocă dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani] este suficient să existe la momentul „câștigării imobilului”, iar nu pe întreaga durată a termenului uzucapiunii. Cum în cauză, „momentul câștigării imobilului” este data încheierii actului juridic ce constituie justul titlu, instanța avea obligația de a verifica dacă prezumția bunei-credințe a fost răsturnată prin probe care să dovedească că la data dobândirii imobilului, pârâtul a fost de rea-credință. Împrejurările ulterioare încheierii actului juridic ce constituie justul titlu, sunt irelevante sub aspectul îndeplinirii condiției ca posesia să fie de bună-credință pentru a putea duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de scurtă durată.
Potrivit art. 1863 – 1873 din Codul civil de la 1864 și art. 16 – 17 din Decretul nr. 167/1958, prescripția poate fi întreruptă numai printr-o cerere de chemare în judecată sau printr-un act de executare silită, iar cazurile de întrerupere a prescripției sunt expres și limitativ prevăzute de lege. Astfel, actele civile translative sau constitutive de drepturi cu privire la imobilul uzucapat nu pot constitui o cauză de întrerupere a cursului uzucapiunii, atâta timp cât nicio dispoziție legală nu prevede în mod expres că o astfel de împrejurare ar duce la întreruperea prescripției.
Prin cererea înregistrată la data de 20.07.2012 pe rolul Tribunalului București, reclamantele SC A. SRL și SC B. SRL au chemat în judecată pe pârâtul C. și au solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să oblige pârâtul să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţa de 371,52 mp., cu număr cadastral x65/2/2, situat în Bucureşti. La data de 15.03.2012, pârâtul a formulat întâmpinare și cerere reconvenţională, prin care a solicitat instanței să constate că reclamantele nu au nici un titlu asupra imobilului în suprafaţă de 630 mp, proprietatea pârâtului, situat în Bucureşti şi să respingă acţiunea ca fiind neîntemeiată. În subsidiar, în măsura în care instanța va constata că reclamantele-pârâte ar avea un titlu cu privire la suprafaţa de teren revendicată, solicită instanței să compare titlurile şi să acorde preferinţă titlului dobândit de pârât, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată. Dacă instanța va constata că reclamantele-pârâte au un titlu de proprietate asupra terenului revendicat şi că acest titlu ar fi preferabil, pârâtul solicită să se constate în favoarea sa intervenirea uzucapiunii de la 10 la 20 de ani şi să fie respinsă acţiunea ca neîntemeiată, iar în măsura în care instanţa va înlătura toate apărările
formulate de pârât şi va admite acţiunea în revendicare, solicită să se facă aplicarea dispoziţiilor art. 494 C.civ. de la 1864 şi să se dispună obligarea reclamantelor-pârâte la plata contravalorii, fie a îmbunătăţirilor realizate, fie a sporului de valoare dobândit de teren prin aceste îmbunătăţiri.
Prin sentinţa civilă din 05.11.2015, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă a admis acţiunea principală, a obligat pârâtul C. să lase reclamantelor SC A. SRL şi SC B. SRL. în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 371,52 mp, identificat prin expertiza întocmită în cauză de expertul D. ca având punctele de contur C-S-E-F-71-70-69-24-25-26-7-8-9-10 și a respins cererea reconvenţională formulată de pârât.
Pârâtul C. a formulat apel împotriva sentinţei civile nr. 1300 din 05.11.2015, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a civilă, iar prin decizia civilă nr. 753/A din 29.09.2017, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă a admis apelul, a schimbat în parte sentinţa și a admis în parte acţiunea în revendicare, în sensul că a obligat pârâtul-reclamant să lase reclamantelor-pârâte în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 202 mp situat în Bucureşti, astfel cum a fost identificat în raportul de expertiză topo efectuat în apel de către expertul judiciar G. A obligat reclamantele-pârâte la plata către pârâtul-reclamant a sumei de 5.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu avocat), a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate și a obligat intimatele reclamante-pârâte la plata către apelantul pârât-reclamant a sumei de 3.495,51 lei cheltuieli de judecată în apel.
Reclamantele-pârâte SC B. SRL şi SC A. SRL şi pârâtul-reclamant C. au declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 753/A din 29.09.2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Reclamantele-pârâte SC B. SRL și SC A. SRL au formulat următoarele critici, pe care le- au întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C.proc.civ. :
a. Instanța a schimbat înțelesul lămurit şi vădit temeinic al sentinţei civile nr. 6873/1994 pronunțată de Judecătoria sect. 2 Bucureşti, rămasă definitivă și irevocabilă. Prin această hotărâre judecătorească, s-a admis acțiunea formulată de autorii reclamantelor, s- a constatat validitatea neîntreruptă a dreptului de proprietate al acestora asupra imobilului situat în
București, compus din două corpuri de casă şi o suprafaţă de 1.764 mp teren și au fost obligaţi pârâţii să lase autorilor reclamantelor în deplină proprietate şi paşnică folosinţă imobilul sus menţionat. S-a reţinut prin hotărârea pronunţată că nici pârâţii şi nici statul nu pot opune reclamanţilor un titlu care să justifice proprietatea imobilului şi deţinerea acestuia. Din cele două rapoarte de expertiză efectuate în cauză, rezultă fără echivoc, pe de o parte, că terenul în suprafaţă de 371,52 mp, pe care reclamantele l-au revendicat în prezenta cauză, face parte din suprafaţa de teren retrocedată autorilor lor prin sentinţa civilă nr. 6873 din 05.07.1994 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti și, pe de altă parte, că suprafaţă de 371,52 mp se află în posesia pârâtului C.
Încălcând totodată şi autoritatea de lucru judecat a sentinței judecătorești menționate, instanța din apel recunoaşte reclamantelor dreptul de proprietate numai pentru suprafaţa de teren de 202 mp, din totalul suprafeţei de 371,52 mp. retrocedaţi autorilor lor prin hotărâre judecătorească. Recurentele arată că menţiunile din raportul de expertiză care susțin că suprafaţa de teren de 165,80 mp ar fi situată pe amplasamentul imobilului vecin și nu a aparținut autorilor reclamantelor, fără ca expertul să prezinte dovezi în acest sens, nu pot avea prioritare în fața sentinţei civile nr. 6873/1994 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti. Aceasta cu atât mai mult cu cât, în sentinţă, se menţionează în mod expres faptul că „pârâtele nu pot opune reclamanţilor alt titlu care să justifice proprietatea imobilului, acesta nefiind expropriat sau naţionalizat”.
b. Decizia recurată a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 480 şi urm. C.civ.
Recurentele susțin că, atâta timp cât singurul temei al instanţei au fost concluziile expertizei tehnice, bazate la rândul lor, pe un „simplu exerciţiu de logică”, în mod implicit curtea de apel a încălcat şi dispoziţiile art. 480 şi urm. C.civ. care ocrotesc dreptul de proprietate al recurentelor.
Pârâtul-reclamant C. critică decizia instanței de apel pentru următoarele considerente, pe care le întemeiază pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.:
a. Aplicând în mod greșit prevederile art. 480 şi art. 1169 C.civ. de la 1864, instanța a reţinut în mod eronat faptul că cele două reclamante ar avea un drept de proprietate cu privire la suprafaţa de 202 mp teren. Suprafaţa de 202 mp. teren se regăseşte pe fostul amplasament al autorilor reclamantelor, însă ea nu a fost niciodată dobândită efectiv de acestea.
Expertiza şi celelalte probe administrate în apel au demonstrat că titlul reclamantelor, precum şi toate actele care au stat la baza întocmirii acestuia, sunt eronate cel puţin cu privire la suprafaţa de 166 mp teren. Eroarea produsă cu privire la suprafaţa de 166 mp pune în discuţie titlul reclamantelor inclusiv din perspectiva corectitudinii informaţiilor menţionate cu privire la diferenţa de 202 mp. Există probe clare din care rezultă că reclamantelor nu le-a fost transmisă niciodată o suprafaţă de teren de 1.764 mp şi că menţiunile făcute în cuprinsul titlurilor de care acestea se prevalează sunt eronate.
Este adevărat că prin expertiză s-a reţinut că suprafaţa de 202 mp teren se suprapune peste amplasamentul ce a aparţinut în trecut autorilor reclamantelor, însă acest lucru nu este sinonim cu faptul că reclamantelor li s-ar fi predat efectiv o suprafaţă de 1.764 mp teren, nu înlătură concluziile notei tehnice ce a stat la baza întocmirii documentaţiei cadastrale şi nu poate reprezenta un argument în susţinerea acţiunii în revendicare.
Totodată, împrejurarea că în sentinţa civilă nr. 6873/1994 a Judecătoriei sector 2 București se face vorbire despre admiterea acţiunii în legătură cu suprafaţa de 1.764 mp teren nu este sinonimă cu împrejurarea că reclamantelor li s-ar fi predat efectiv această suprafaţă, întrucât nu rezultă din probele administrare că hotărârea judecătorească menționată ar fi fost pusă în executare în legătură cu întreaga suprafaţă revendicată.
Potrivit dispoziţiilor art. 1169 C.civ. de la 1864, text aplicabil şi în cazul acţiunii în revendicare, reclamantele ar fi trebuit să facă dovada indubitabilă că autorii lor au pus în executare
sentinţa civilă nr. 6873/1994 a Judecătoriei sector 2 București cu privire la întreaga suprafaţă de 1.764 mp teren, pentru că numai astfel ar fi putut transfera mai departe această suprafață menționată în dispozitivul hotărârii. Or, în speţă, o astfel de dovadă nu a fost făcută. Reţinând că reclamantele au dobândit de la autorii lor întreaga suprafaţă de 1.764 mp teren, în condiţiile în care nu s-a făcut dovada că sentinţa nr. 6873/1994 a Judecătoriei sector 2 București ar fi fost pusă în executare cu privire la întreaga suprafaţă, instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1169 C.civ. și art. 480 C.civ. de la 1864.
b. Instanța de apel a aplicat greșit dispoziţiile art. 1895 şi art. 1898 alin. (1) şi (2) C.civ. de la 1864.
În mod indubitabil, una dintre condiţiile necesare în vederea dobândirii proprietăţii pe calea uzucapiunii de la 10 la 20 de ani este buna-credinţă.
Soluţionând apelul, instanţa a reţinut că prezumţia de bună-credinţă a fost răsturnată prin intabulările şi notările făcute în cartea funciară la nivelul anului 2004.
Potrivit art. 1898 alin. (2) C.civ. de la 1864, buna-credinţă trebuie să existe şi este analizată prin raportare la momentul dobândirii imobilului. În speţă, recurentul a dobândit proprietatea şi posesia asupra imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 08.10.1996, deci cu aproximativ 8 ani anterior intabulărilor şi notărilor făcute de reclamante în anul 2004. Analizând buna-credinţă prin raportare la un alt moment decât cel al dobândirii imobilului de către recurent, instanţa de apel a făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1898 alin. (2) C.civ. de la 1864. Pârâtul susține că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit și dispoziţiile art. 1895 C.civ. de la 1864.
Uzucapiunea reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate, fiind relevante durata şi caracterele posesiei celui care uzucapează, iar nu data la care proprietarul neposesor a dobândit dreptul de proprietate.
În acest context, pentru a se putea constata intervenită uzucapiunea este necesar ca posesorul să fi stăpânit imobilul în tot timpul fixat de lege, fiind lipsit de relevanţă faptul că în interiorul acestui termen proprietarul neposesor a transferat dreptul de proprietate unui nou proprietar neposesor. Nici legea şi nici doctrina sau jurisprudența nu privesc transferul dreptului de proprietate ca pe o cauză de întrerupere sau de suspendare a termenului de prescripţie achizitivă. În aceste condiţii, argumentul că reclamantele dobândiseră proprietatea (dar nu şi posesia) cu mai puţin de 10 ani anterior formulării cererii de chemare în judecată, nu este unul de natură a paraliza intervenirea uzucapiunii. Analizând incidenţa uzucapiunii prin raportare la momentul dobândirii proprietăţii de către reclamante, iar nu prin raportare la durata posesiei exercitată de recurent, instanţa de apel a făcut o
greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1895 C.civ. de la 1864. În plus, reclamantele au dobândit dreptul de proprietate începând cu data de 01.04.2002, iar
nu în data de 19.05.2005, aşa cum eronat a reţinut instanța de apel. În aceste condiţii, dat fiind momentul formulării cererii de chemare în judecată – 10.07.2012 – termenul de 10 ani s-a împlinit chiar şi în cazul în care raportarea s-ar face la momentul dobândirii proprietăţii de către cele două reclamante.
Recurentul arată că a dobândit imobilul din care face parte şi suprafaţa de teren revendicată în baza unui just titlu – contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 08.10.1996, transcris la Judecătoria sectorului 2 Bucureşti sub nr. 13472/1996 – , cu bună-credinţă, având convingerea sinceră că a cumpărat de la adevăratul proprietar (condiţie prezumată de lege şi care nu a fost răsturnată de cele două reclamante), cu titlu oneros, achitând contravaloarea imobilului dobândit.
În ceea ce priveşte durata posesiei, până la momentul formulării cererii de chemare în judecată, recurentul posedase terenul în discuţie în mod public şi sub nume de proprietar pentru o perioadă de 16 ani (recurentul a îndeplinit formalităţile de publicitate chiar ulterior dobândirii dreptului de proprietate, transformând astfel posesia sa în una publică şi sub nume de proprietar).
Analizând decizia recurată în limita criticilor formulate prin motivele de recurs, Înalta Curte constată următoarele:
Sunt fondate criticile formulate de pârâtul C., întemeiate pe prevederile art. 304 pct. 9 C.proc.civ. raportat la art. 1898 alin. (2) și la art. 1895 C.civ. de la 1864.
Astfel cum rezultă din cuprinsul prevederilor art. 1895 – 1898 C.civ. de la 1864, pentru ca uzucapiunea de 10 până la 20 de ani să ducă la dobândirea dreptului de proprietate, trebuie întrunite următoarele condiții:
i) posesia să se întemeieze pe o justă cauză;
ii) posesorul să fie de bună-credință;
iii) cel care invocă uzucapiunea să fi exercitat posesia în mod util timp de 10 – 20 de ani.
(i) Instanța de apel a considerat că numai prima condiție, respectiv aceea care impune ca posesia să se întemeieze pe o just titlu, este îndeplinită întrucât contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtul C. cu SC E. SA, autentificat sub nr. x din 08.10.1996, este o „justă cauză” în sensul prevederilor art. 1895 și art.1897 C.civ. de la 1864.
Cum această dezlegare a curții de apel nu a făcut obiectul criticilor formulate prin motivele de recurs, ea a intrat în putere de lucru judecat și nu va fi cenzurată de instanța de recurs în prezenta cale de atac.
(ii) Condiția ca posesorul să fie de bună-credință pentru a dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani a fost considerată de către instanța de apel ca nefiind îndeplinită în cauză, cu motivarea că notările şi intabulările efectuate în cartea funciară în anul 2004 răstoarnă prezumția de bună-credință care operează în favoarea posesorului.
Pârâtul C. a criticat prin motivele de recurs această dezlegare a instanței de apel, iar criticile formulate sunt întemeiate.
Potrivit art. 1898 alin. (2) C.civ. de la 1864: „este destul ca buna-credință să fi existat la momentul câștigării imobilului”. Cum în cauză, „momentul câștigării imobilului” este data încheierii actului juridic ce constituie justul titlu – 08.10.1996 – , instanța de apel avea obligația de a verifica
dacă prezumția bunei-credințe (care, conform art. 1899 alin. (2) C.civ. de la 1864, operează în favoarea celui care invocă uzucapiunea) a fost sau nu răsturnată prin probe care să dovedească că la aceea dată, a dobândirii imobilului, pârâtul a fost de rea-credință.
Împrejurările ulterioare încheierii actului juridic ce constituie justul titlu, analizate de instanță, apărute în cursul anului 2004, sunt irelevante sub aspectul îndeplinirii condiției ca posesia să fie de bună-credință pentru a putea duce la dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. Față de prevederile exprese ale art. 1898 alin. (2) C.civ. de la 1864, este suficient ca buna-credință să existe la data dobândirii imobilului („câștigării lui”, conform textului de lege menționat), iar nu pe întreaga durată a termenului uzucapiunii.
Or, instanța de apel nu a analizat buna-credință a posesorului la data dobândirii imobilului, așa cum în mod expres impun prevederile art. 1898 alin. (2) C.civ. de la 1864, ci s-a raportat la împrejurări ulterioare acestei date. Prin urmare, condiția bunei-credințe a posesorului, astfel cum este reglementată de legea aplicabilă cauzei, nu a făcut obiectul cenzurii instanței, curtea de apel nefăcând verificările de fapt necesare pentru a stabili dacă, la data dobândirii imobilului, această prezumție de bună-credință a fost sau nu înlăturată.
(ii) În ceea ce privește termenul de uzucapiune, instanța de apel a considerat că dobândirea dreptului de proprietate de către reclamante, în anul 2005, și introducerea cererii de chemare în judecată ce constituie obiectul prezentului dosar, în anul 2012, au întrerupt termenul uzucapiunii, astfel încât nici condiția ca posesia să fie exercitată în mod util timp de 10 – 20 de ani nu este îndeplinită în cauză.
Nici această dezlegare a instanței de apel nu este corectă, motivele de recurs formulate de pârâtul C. sub acest aspect fiind întemeiate.
Astfel, potrivit art. 1863 – 1873 C.civ. de la 1864 și art. 16 – 17 din Decretul nr. 167/1958, prescripția poate fi întreruptă numai printr-o cerere de chemare în judecată sau printr-un act de executare silită, iar cazurile de întrerupere a prescripției sunt expres și limitativ prevăzute de lege. Prin urmare, actele de înstrăinare a imobilului uzucapat de către subdobânditori nu pot constitui o cauză de întrerupere a uzucapiunii atâta timp cât nicio dispoziție legală nu prevede în mod expres că o astfel de împrejurare ar duce la întreruperea cursului prescripției. În ceea ce privește cererea de chemare în judecată, Înalta Curte reține că, deși aceasta constituie o cauză de întrerupere a cursului prescripției reglementată legal, pentru a avea acest efect, ea trebuie să se producă înăuntrul termenului de uzucapiune, iar nu după împlinirea lui.
Prin urmare, introducerea de către reclamante a cererii de chemare în judecată în anul 2012 nu poate duce la întreruperea terenului de uzucapiune care a început să curgă în anul 1996 și care, la data formulării cererii de chemare în judecată, era deja împlinit. În consecință, constatând că sunt justificate criticile pârâtului cu privire la interpretarea greșită de către curtea de apel a dispozițiilor art. 1898 alin. (2) și art. 1895 C.civ. de la 1864, Înalta Curte va admite, în temeiul art. 304 pct. 9 C.proc.civ., recursul declarat de pârâtul C. Întrucât instanța de apel nu a verificat dacă prezumția de bună-credință care, potrivit art. 1899 alin. (2) C.civ. de la 1864, operează în favoarea pârâtului și care, conform art. 1898 alin. (2). C.civ. de la 1864, este suficient să existe la momentul „câștigării imobilului”, a fost sau nu răsturnată la data încheierii actului juridic care constituie justul titlu în cauză, iar aceste verificări vizează o situație de fapt, ce nu poate fi lămurită în această fază procesuală, în temeiul art. 312 alin. (3) C.proc.civ., Înalta Curte de Casație a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecare instanței de apel. Cu ocazia rejudecării, curtea de apel va administra probele necesare pentru a verifica susținerile părților referitoare la condiția exercitării cu bună-credință a posesiei, însă aceste verificări vor fi raportate la momentul „câștigării imobilului”, astfel cum în mod expres prevede art. 1898 alin. (2). C.civ. de la 1864. Totodată, instanța de apel va avea în vedere împrejurarea că, potrivit textului de lege menționat, este suficient ca buna-credință să existe la acel moment, că actele civile translative sau constitutive de drepturi cu privire la imobilul asupra căruia se exercită posesia nu constituie cauze de întrerupere a cursului uzucapiunii și că orice cauză de întrerupere a cursului prescripției achizitive (inclusiv cererea de chemare în judecată), pentru a produce efecte, trebuie să se situeze înăuntrul termenului de prescripție. În ceea ce privește suprafața de teren în litigiu (371,52 mp solicitați prin cererea de chemare în judecată și acordați prin hotărârea primei instanțe, respectiv 202 mp acordați prin decizia curții de apel), Înalta Curte constată că atât reclamantele, cât și pârâtul au formulat critici prin motivele de recurs. Reclamantele au susținut că decizia instanței de apel ar încălca autoritatea de lucru judecat a
sentinței civile nr. 6873 din 05.07.1994 a Judecătoriei sector 2 București cu privire la suprafața de teren ce aparținut autorilor lor, iar pârâtul că respectiva sentință civilă nu a fost pusă în executare cu privire la întreaga suprafața de teren pe care o menționează, astfel încât, ea nu ar putea constitui temei pentru admiterea acțiunii reclamantelor, inclusiv cu privire la cei 202 mp. recunoscuți de instanța de apel în favoarea acestora.
Înalta Curte constată că sub aceste aspecte, considerentele instanței de apel sunt contradictorii.
Pe de o parte, în compararea de titluri pe care o face, specifică acțiunii în revendicare cu care a fost învestită, curtea de apel reține că titlul reclamantelor este sentința civilă nr. 6873 din 05.07.1994 a Judecătoriei sector 2 București, sentință civilă care specifică clar suprafața de teren de 1764 mp teren ca aparținând autorilor acestora, iar pe de altă parte, acordând reclamantelor doar 202 mp teren din cei 371,52 mp solicitați, consideră că titlul de proprietate al reclamantelor – sentința civilă nr. 6873 din 05.07.1994 a Judecătoriei sector 2 București – ar viza o suprafață mai mică cu 169,52 mp decât cea de 1764 mp teren cuprinsă în dispozitivul hotărârii judecătorești. Având în vedere această împrejurare și faptul că, în rejudecarea cauzei, probele ce vor fi administrate pentru a cenzura susținerile părților referitoare la condiția exercitării cu bună-credință a posesiei la momentul dobândirii imobilului nu pot fi separate de suprafața de teren cu privire la care se va verifica îndeplinirea acestei condiții, Înalta Curte a admis, în temeiul art. 312 alin. (3) C.proc.civ. și recursul declarat de reclamante, a casat decizia și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe
de apel.