Stabilirea punctelor compensatorii pentru un teren ocupat de construcție

Titlul problemei de drept: Stabilirea punctelor compensatorii pentru un teren ocupat de construcție. Evaluarea terenului se face în mod diferențiat în funcție de suprafața liberă și, respectiv, cea ocupată sau ca întreg teren ocupat de construcții?

• Materia: civil
• Subcategoria: drepturi de proprietate și alte drepturi reale
• Obiect ECRIS: Lege nr. 165/2013
• Acte normative incidente: art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, cu modificările şi completările ulterioare;.
• Cuvinte cheie: teren liber, teren ocupat de construcții, evaluare

Opinia Institutului Național al Magistraturii:

Potrivit art. 21 alin. (6) din Legea nr. 165/2013, evaluarea imobilului ce face obiectul deciziei se face prin aplicarea grilei notariale valabile la data intrării în vigoare a Legii nr. 165/2013 privind măsurile pentru finalizarea procesului de restituire, în natură sau prin echivalent, a imobilelor preluate în mod abuziv în perioada regimului comunist în România, cu modificările şi completările ulterioare, în considerarea caracteristicilor tehnice ale imobilului şi a categoriei de folosinţă la data preluării acestuia, şi se exprimă în puncte; un punct are valoarea de un leu.

Nota 2 din Ghidul privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare pe anul 2013 în municipiul Bucureşti – Case şi vile (fila nr. 14) menționează: Valoarea terenurilor va fi calculată separat, astfel cum sunt menţionate în documentaţia cadastrală, prin utilizarea valorilor din Volumul 6-terenuri; valoarea terenurilor va fi diferită, în funcţie de încadrarea în teren construit şi teren neconstruit-liber; prin teren construit, autorii lucrării au înţeles acel teren pe care este situată o construcţie definitivă; prin teren liber, autorii lucrării au înţeles acel teren neconstruit, unde nu există nicio construcţie, excepţie făcând construcţiile provizorii.

În ipoteza când pe un teren se află o construcție, întregul teren trebuie evaluat în funcţie de preţul prevăzut pentru teren ocupat de construcţii, nefiind posibilă evaluarea în mod diferenţiat (respectiv teren ocupat, pentru suprafaţa efectiv ocupată, şi teren liber, pentru suprafaţa liberă), întrucât terenul constituie un tot unitar şi nu poate fi evaluat în mod diferit, pe anumite suprafeţe, ci fie ca teren ocupat (dacă exista o construcţie, indiferent de suprafaţa ocupată de aceasta), fie ca teren liber (dacă nu exista nicio construcţie, cu excepţia celor provizorii).

În concluzie, opinia I.N.M. este aceea că un teren ocupat de construcții trebuie evaluat în mod unitar drept teren ocupat.

În majoritate, participanții și-au însușit soluția expusă în opinia I.N.M.

Această problemă de drept a fost discutată cu ocazia întâlnirii președinților secțiilor civile ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel – Timișoara, 5-6 martie 2020.