A. Este încălcată de către promitentul-vânzător obligaţia de a nu înstrăina terenul promis spre vânzare fără acordul promitentei-cumpărătoare în cazul în care acesta, în executarea obligaţiei de a face, stabilită printr-o hotărâre judecătorească, a încheiat un acord de mediere prin care a cedat voluntar o parte din suprafaţa terenului, deşi în litigiul în care s-a pronunţat hotărârea nu a existat nicio dispută referitoare la dreptul de proprietate asupra terenului promis care să îi impună acestuia executarea unei obligaţii de transmitere a dreptului de proprietate.
B. Articolul 1549 alin. (1) C. civ. consacră principiul general potrivit căruia rezoluţiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului, cu daune-interese în favoarea creditorului, dacă acestea i se cuvin.
În măsura în care daunele-interese au fost stabilite printr-o clauză calificată necontestat drept clauză penală, regimul acordării acesteia este stabilit în art. 1538 C. civ., creditorul putând cere executarea clauzei penale, fără dovada vreunui prejudiciu.
În cazul în care promitentul-vânzător şi-a încălcat obligaţia asumată, de a nu întrăina voluntar terenul promis spre vânzare, fără acordul promitentei-cumpărătoare, este corectă soluţia instanţei de aplicare a clauzei penale stipulate de părţi în antecontractul de vânzare încheiat.
I.C.C.J., Secţia a II-a civilă, decizia nr. 1936 din 29 octombrie 2019
Prin cererea înregistrată la Tribunalul Dolj, Secţia I civilă la 17 octombrie 2016 sub nr. x/63/2016, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta Societatea C. S.R.L. Craiova, solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună rezolutiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 234/19.01.2016 de către S.P.N. D., pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de plată a preţului contractului de vânzare de către pârâtă; repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului; obligarea pârâtei la plata tuturor cheltuielilor ocazionate cu prezentele proceduri judiciare.
În drept, reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 194 şi urm., art. 453 C. proc. civ., art. 1270, art. 1549, art. 1550, art. 1554, art. 1665 C. civ.
Pârâta S.C. C. S.R.L. Craiova a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională.
Prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat admiterea în parte a cererii de chemare în judecată şi în totalitate a cererii reconvenţionale, respectiv:
– rezoluţiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 234 din 19 ianuarie 2016, a obligaţiei de a vinde terenul intravilan în suprafaţa de 641 m.p. din acte şi 726 m.p. din măsurători, situat în Craiova, str. X, nr. 30, judeţul Dolj;
– repunerea părţilor în situaţia anterioară cu consecinţa restituirii sumei de 100.000 euro, având în vedere dispoziţiile prevăzute la pct. VI din antecontractul de vânzare încheiat şi culpa promitenţilor vânzători la încheierea contractului de vânzare în formă autentică, cu cheltuieli de judecată.
Prin sentinţa nr. 686 din 6 octombrie 2017, pronunţată de Tribunalul Dolj, Secţia I civilă în dosarul nr. x/63/2016, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., împotriva pârâtei S.C. C. S.R.L., reprezentată legal prin E., în calitate de asociat unic şi administrator.
Totodată, a fost admisă cererea reconvenţională, astfel cum a fost formulată şi precizată la 24 martie 2017 de către pârâta S.C. C. S.R.L. şi s-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare autentificat sub nr. 234 din 19 ianuarie 2016 de notarul public F. din cadrul S.P.N. „D.”, din culpa exclusivă a promitenţilor-vânzători.
S-a dispus repunerea părţilor contractante în situaţia anterioară încheierii antecontractului şi au fost obligaţi, în solidar, reclamanţii să restituie pârâtei avansul plătit, respectiv suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei, calculat la cursul oficial de schimb stabilit de B.N.R. la data plăţii efective.
Au fost obligaţi, în solidar, reclamanţii să achite pârâtei suma de 50.000 euro sau echivalentul în lei, calculat la cursul oficial de schimb stabilit de B.N.R. la data plăţii efective, reprezentând despăgubiri civile conform antecontractului (clauză penală).
De asemenea, au fost obligaţi, în solidar, reclamanţii să plătească pârâtei suma de 15.782 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, taxă judiciară de timbru – 1 1.282 lei şi onorariu de avocat – 4.500 lei.
În motivarea acestei sentinţe, cu privire la situaţia de fapt, tribunalul a reţinut că, potrivit obligaţiei asumate prin antecontract, reclamanţii, în calitate de promitenţi-vânzători, au demolat până la 1 august 2016 construcţiile existente pe terenul promis spre vânzare, iar părţile s-au prezentat în faţa aceluiaşi notar public la data convenită pentru perfectarea contractului de vânzare în formă autentică, adică la data de 1 august 2016.
La acea dată, părţile nu au reuşit să încheie contractul de vânzare, dar au încheiat şi semnat un înscris autentic, intitulat impropriu „Convenţie”, prin care promitenţii-vânzători au susţinut că promitenta-cumpărătoare a refuzat să plătească diferenţa de preţ, condiţii în care şi-au exprimat dorinţa de a desfiinţa promisiunea de vânzare, de a o radia din cartea funciară şi de a restitui suma plătită cu titlu de avans.
În speţă, instanţa a apreciat că reclamanţii, în calitate de promitenţi-vânzători, pot fi acuzaţi că se fac exclusiv culpabili de neperfectarea contractului de vânzare în formă autentică, refuzând practic încheierea acestuia în acord cu dispoziţiile legale şi principiul echităţii.
Pentru a aprecia astfel, instanţa a avut în vedere faptul că aceştia nu şi-au respectat obligaţia de a transmite proprietatea asupra imobilului-teren intravilan în suprafaţă de 726 m.p. din măsurători şi 661 m.p. din acte, obligaţie asumată în mod expres prin antecontract.
Preţul vânzării în cuantum de 165.000 euro, convenit de către părţi, a fost stabilit pentru suprafaţa de 726 m.p. din măsurători, suprafaţă care fusese deja înscrisă în cartea funciară când a fost intabulat dreptul de proprietate al debitorilor proprietari iniţiali, soţii G. şi H., iar, ulterior, al proprietarilor actuali, soţii A., B., suprafaţă care putea fi transmisă în proprietate pârâtei fără nicio problemă prin încheierea contractului în formă autentică, dacă promitenţii vânzători nu procedau, fără aprobarea scrisă şi prealabilă a promitentei-cumpărătoare, la cedarea unei porţiuni din teren (44 m.p.) către reclamanţii din dosarul nr. x/215/2012 şi mutarea liniei de hotar prin edificarea unui gard de beton, conform acordului de mediere nr. 8/19.04.2016, încheiat la Biroul mediatorului autorizat I.
S-a observat că, prin sentinţa civilă nr. 721 din 16 ianuarie 2013, instanţa a obligat pârâta H., autoarea reclamanţilor din cauza de faţă, doar la demolarea unei construcţii edificată pe terenul proprietatea acelor persoane. În dispozitivul acestei hotărâri judecătoreşti nu există o dispoziţie prin care pârâta din acea cauză să fi fost obligată să le lase vecinilor respectivi în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren aferentă magaziei, întrucât nici nu a fost formulat un astfel de capăt de cerere în revendicare imobiliară, iar, pe de altă parte, din expertiza topo efectuată în acel dosar şi din celelalte probe administrate nu a rezultat că suprafaţa de teren cedată prin acordul de mediere menţionat mai sus reprezenta proprietatea exclusivă a persoanelor care figurau ca reclamanţi în acea cauză civilă.
În plus, cu ocazia refacerii documentaţiei cadastrale în anul 2016, au rezultat şi două suprapuneri între terenul promis spre vânzare societăţii-pârâte din prezenta cauză şi suprafeţele de teren care aparţin unui număr de doi proprietari vecini, suprapunere pe o suprafaţă totală de 44 m.p., aceste suprapuneri reprezentând în fapt sarcini cu care apare grevat în prezent imobilul în litigiu, de care nu a ştiut promitenta-cumpărătoare la data încheierii promisiunii de vânzare, respectiv 19 ianuarie 2016.
Tribunalul a mai reţinut că promitenţii-vânzători au fost de acord cu modificarea în cartea funciară a suprafeţei de teren de la 726 m.p. la 648 m.p., astfel cum a rezultat din declaraţia autentificată sub nr. 2644 din 30 iunie 2016, ceea ce presupune că şi-au încălcat obligaţia asumată prin antecontract faţă de promitentul-cumpărător, aceea de a nu înstrăina cu niciun titlu imobilul teren promis spre vânzare, mai precis o parte din acesta.
Deci, atunci când au cedat suprafaţa de 44 m.p. către reclamanţii din dosarul civil nr. x/215/2012 al Judecătoriei Craiova, conform acordului de mediere, promitenţii-vânzători au încălcat obligaţia contractuală precizată, deşi din sentinţa civilă nr. 721/16.01.2013 nu rezultă vreo obligaţie a autoarei reclamanţilor, H., de a lăsa în deplină proprietate şi liniştită posesie părţilor adverse din acea cauză suprafaţa de 44 m.p.
Promitenţii-vânzători erau obligaţi să transmită către promitenta-cumpărătoare dreptul de proprietate cu privire la suprafaţa de teren de 726 m.p. din măsurători, respectiv în forma prevăzută în planul de amplasament şi delimitare a bunului imobil întocmit la 19.08.2000, în prezent terenul având o formă neregulată, astfel cum a rezultat din schiţa aflată la fila 30 dosar volumul I, din care se observă lipsa unei porţiuni în partea în care au fost notate punctele 4-2-1, ca urmare a cedării de bunăvoie de către promitenţii-vânzători, către reclamanţii din dosar nr. x/215/2012, fără aprobarea scrisă şi prealabilă a promitentului-cumpărător, conform înţelegerii părţilor din antecontract.
În condiţiile în care la 1 august 2016 promitenta-cumpărătoare a făcut dovada cu extrasul de cont că deţinea suma necesară plăţii diferenţei de preţ şi în condiţiile în care, ca urmare a lipsei de teren faţă de înţelegerea din antecontract, promitenta-cumpărătoare era îndreptăţită la diminuarea preţului, instanţa nu a putut reţine decât culpa promitenţilor-vânzători pentru neperfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, culpă dedusă, în primul rând, din împrejurarea că aceştia nu au mai fost în măsură să transmită, aşa cum s-au obligat, dreptul de proprietate pentru suprafaţa de 726 m.p. din măsurători şi 661 m.p. din acte, ca urmare a reducerii acestei suprafeţe în mod voluntar, prin cedarea către persoanele reclamante din litigiul anterior notat în cartea funciară şi ca urmare a notării unor suprapuneri pe o suprafaţă de 21 m.p. şi pe o altă suprafaţă de 23 m.p. cu două imobile învecinate, suprapuneri care reprezintă sarcini ale imobilului proprietatea reclamanţilor A., B., înscrise în cartea funciară, deşi prin antecontract promitenţii-vânzători s-au obligat să nu înstrăineze cu niciun titlu imobilul promis spre vânzare şi să nu-l greveze cu vreo sarcină sau servitute, încălcându-şi astfel flagrant obligaţiile asumate în mod expres în acest sens.
Date fiind aceste împrejurări, promitenta-cumpărătoare s-a aflat în postura de a refuza, în mod justificat, încheierea contractului de vânzare în formă autentică la preţul convenit iniţial de 165.000 euro, pretinzând în mod just reducerea preţului ca urmare a micşorării suprafeţei de teren pentru care convenise să plătească acest preţ, în acord şi cu dispoziţiile art. 1743 alin. (1) C. civ., opunând cu succes excepţia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus), potrivit art. 1556 alin. (1) C. civ.
Prima instanţă nu a reţinut susţinerea reclamanţilor potrivit căreia preţul a fost stabilit pentru întregul imobil, şi nu pe metru pătrat, pentru a justifica refuzul acestora de a reduce preţul, întrucât s-a constatat că aceştia nu mai pot oferi pârâtei întreaga suprafaţă de teren pentru care s-a încheiat antecontractul şi pentru care s-a stabilit preţul de 165.000 euro, fiind evident că preţul nu mai poate fi acelaşi, în condiţiile cedării unei porţiuni de teren către alte persoane şi a existenţei celor două suprapuneri cu două terenuri învecinate.
Drept urmare, reţinând culpa exclusivă a reclamanţilor, tribunalul a respins cererea de chemare în judecată ca neîntemeiată şi a admis cererea reconvenţională, astfel cum a fost precizată la 24 martie 2017.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti au declarat apel reclamanţii A. şi B., care a fost respins ca nefondat prin decizia nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, Secţia I civilă.
În considerentele acestei decizii, instanţa de apel a reţinut că sunt nefondate criticile reclamanţilor cu privire la diminuarea suprafeţei de teren de la 661 m.p. la 648 m.p., raportat la starea de fapt derivată din materialul probator administrat. Astfel, s-a constatat că imposibilitatea juridică de a transmite la 1 august 2016 dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe de teren, aşa cum a fost convenită prin clauzele antecontractului, este imputabilă în mod exclusiv promitenţilor vânzători, fiind rezultatul cedării voluntare de către aceştia a unei suprafeţe de 44 m.p., manifestare de voinţă care a avut ca efect reducerea întinderii dreptului de proprietare de la 661 la 648, precum şi modificarea limitelor de hotar.
Instanţa de apel a apreciat că nu poate fi acceptată susţinerea apelanţilor reclamanţi în sensul că terenul avea la data stabilită pentru încheierea actului în formă autentică aceeaşi configuraţie cu cea existentă la momentul perfectării antecontractului, având în vedere că diminuarea întinderii suprafeţei terenului rezultă în mod neechivoc din observarea comparativă a planului de amplasament şi delimitare a bunului imobil întocmit la 19 august 2000 şi a schiţei terenului întocmită ulterior încheierii acordului de mediere şi a cererii adresate OCPI la data de 30 iunie 2016.
S-a mai constatat că litigiul notat în cartea funciară, soluţionat irevocabil prin sentinţa civilă nr. 721 din 16 ianuarie 2013 a Judecătoriei Craiova, a vizat demolarea unei magazii, în timp ce obligaţia de demolare asumată de promitenţii vânzări prin antecontract a vizat alte construcţii, menţionate în extrasul de carte funciară din 14 ianuarie 2016, la A 1.1.şi A1.2, sub denumirea de C1 şi C2. Prin urmare, modificarea limitelor terenului nu a operat ca efect al soluţionării litigiului asumat de promitenta cumpărătoare prin antecontract.
Instanţa de prim control judiciar a reţinut că, în cauză, culpa apelanţilor promitenţi rezidă în încheierea acordului de mediere nr. 8 din 19 aprilie 2016, urmată de declaraţia notarială nr. 2644 din 30 iunie 2016, autentificată de B.N.P. J., înscrisuri în care a fost materializată voinţa neechivocă a apelanţilor de a ceda suprafaţa de 44 m.p., pe care se afla edificată o magazie. În temeiul acestor acte juridice, la 30 iunie 2016, apelanţii au solicitat O.C.P.I. modificarea limitelor suprafeţei de teren obiect al antecontractului, întinderea acesteia fiind redusă la 648 mp.
Contrar susţinerilor reclamanţilor, instanţa de apel a constatat că aceştia au cedat voluntar, şi nu în cadrul unei proceduri de executare, voluntară sau silită, suprafaţa de 44 m.p.
Astfel, s-a subliniat că, în speţă, chiar dacă în dispozitivul hotărârii pronunţate în dosarul nr. x/215/2012 se menţionează că magazia este amplasată pe terenul reclamanţilor, în această parte componentă a sentinţei nu există nicio dispoziţie referitoare la revendicare. Or, în contextul în care atât reclamanţii din dosarul nr. x/215/2012, cât şi pârâta, autoarea promitenţilor vânzători, au invocat titluri de proprietate asupra terenului – aspect confirmat şi de notarea litigiului în Cartea funciară nr. 200559 -, iar instanţa nu a procedat la o comparare a acestora şi nu a stabilit care dintre ele ar fi preferabil, instanţa de apel a constatat că nu poate reţine împrejurarea că dispozitivul sentinţei le impunea pârâţilor, în calitate de succesori cu titlu particular ai pârâtei H., obligaţia de a lăsa reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 44 m.p. În opinia instanţei de apel, menţiunea că magazia este „amplasată pe terenul reclamanţilor” a fost probabil făcută în vederea individualizării amplasamentului construcţiei.
Prin urmare, s-a apreciat că în sarcina promitenţilor vânzători nu subzistă, conform sentinţei civile nr. 721 din 16 ianuarie 2013 a Judecătoriei Craiova, decât obligaţia de a face, astfel că acordul lor de a ceda reclamanţilor din dosarul nr. x/215/2012 suprafaţa pe care se afla amplasată magazia excedează dispoziţiile executorii cuprinse în hotărârea judecătorească şi califică manifestarea de voinţă în sensul cedării suprafeţei de teren de 44 mp ca fiind voluntară.
Instanţa de apel a constatat că este nefondată şi critica privind stabilirea preţului imobilului teren pe lot, cu privire la care s-a susţinut că nu a fost modificat sub aspectul limitelor fizice, şi nu pe metru pătrat, împrejurare invocată de promitenţii vânzători pentru a justifica refuzul de reducere a preţului şi, corelativ, absenţa oricărei culpe contractuale referitoare la neexecutarea obligaţiei în forma în care a fost asumată.
Astfel, s-a apreciat că, atât timp cât preţul convenit de părţi a fost stabilit pentru un teren individualizat şi prin suprafaţă, este evident că a fost determinat nu numai sub aspect calitativ, respectiv prin raportare la caracteristici fizice, categoria de folosinţă, amplasament, destinaţie conform certificatului de urbanism, ci şi cantitativ, prin întindere. Cum la termenul stipulat promitenţii vânzători nu au mai putut transmite dreptul de proprietate asupra întregii suprafeţe la înstrăinarea căreia s-au obligat, ca urmare a propriei fapte, instanţa a apreciat că nu poate fi reţinută susţinerea lor în sensul că nu avea relevanţă juridică suprafaţa menţionată în antecontract.
Instanţa de apel a mai reţinut că obligaţiile asumate de părţi prin antecontract sunt reciproce şi concomitente, potrivit art. 1555 C. civ., nefiind stipulată în antecontract vreo clauză privind plata anticipată a diferenţei de preţ, de 115.000 euro. Dimpotrivă, s-a constatat că în capitolul III din antecontract, intitulat „Preţul şi modalitatea de plată a preţului”, părţile au convenit ca restul de preţ, de 115.000 euro, să fie achitat până la 1 august 2016, dată stabilită pentru perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Excepţia de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) permite unei părţi contractante, care face dovada că este gata să-şi execute obligaţia, să refuze îndeplinirea acesteia, în măsura în care cealaltă parte nu oferă executarea propriei obligaţii. Or, în speţă, cum din extrasul de carte funciară a rezultat diminuarea suprafeţei de teren pe care promitenţii-vânzători s-au obligat să o vândă la 1 august 2016, precum şi modalitatea transferului dreptului de proprietate asupra acesteia, iar promitenta-cumpărătoare a făcut dovada că este gata să-şi execute propria obligaţie, potrivit extrasului de cont depus la dosar, apare ca fiind justificat refuzul său de plată a diferenţei de preţ, în condiţiile imposibilităţii de executare integrală a obligaţiei asumată de cealaltă parte.
În ceea ce priveşte critica vizând excepţia autorităţii de lucru judecat, în raport cu sentinţa civilă nr. 721/2013 a Judecătoriei Craiova, pronunţată în dosarul nr. x/215/2012, instanţa de apel a reţinut că aceasta nu a fost susţinută nici în faţa primei instanţe, şi nici formulată ca motiv de apel, în condiţiile art. 470 alin. (1) lit. c) C. proc. civ. Or, cum împrejurarea invocată nu constituie un motiv de ordine publică, iar devoluţiunea operează doar în limitele determinate prin motivele de apel, potrivit art. 470 alin. (3), 476 şi 477 C. proc. civ, instanţa a constatat că apelanţii reclamanţi nu mai pot invoca alte critici de netemeinicie sau nelegalitate care nu au fost expuse prin motivele de apel şi care nu sunt de ordine publică, fiind decăzuţi din acest drept.
În schimb, excepţia autorităţii de lucru judecat, potrivit art. 432 C. proc. civ., poate fi invocată de instanţă sau de părţi în orice stare a procesului, inclusiv în recurs. În atare condiţii, instanţa de apel a examinat incidenţa acesteia, chiar dacă nu a fost formulată prin motivele de apel.
Astfel, sub acest aspect, s-a constatat că în litigiul care a făcut obiectul dosarului nr. x/215/2012 al Judecătoriei Craiova, instanţa nu a fost învestită şi nici nu a examinat caracterul preferabil al dreptului de proprietate al reclamanţilor din acel dosar, în raport cu autoarea promitenţilor vânzători, H., şi nici nu a dispus sub acest aspect, nici în dispozitiv, şi nici în considerentele decizorii. Nefiind făcută o comparare a titlurilor de proprietate, instanţa de apel a apreciat că nu se poate reţine că, prin soluţia adoptată într-o acţiune având ca obiect obligaţia de a face, s-a tranşat asupra dreptului de proprietate, astfel încât această statuare să fie apreciată ca o chestiune prejudicială care să se impună cu autoritate de lucru judecat în procesul de faţă.
Împotriva deciziei civile nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, Secţia a II-a civilă, au declarat recurs A. şi B., susţinând că decizia atacată a fost pronunţată cu încălcarea autorităţii de lucru judecat, motiv de casare circumscris prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 7 şi cu încălcarea normelor de drept material cuprinse în art. 1549 C. civ., motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.
Referitor la motivul de casare încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin că decizia atacată a fost dată cu încălcarea prezumţiei absolute instituite prin autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 721/16.01.2013 a Judecătoriei Craiova, rămasă definitivă şi irevocabilă prin neapelare, care tranşase chestiunea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 44 m.p., ce a făcut obiectul acordului de mediere nr. 8/19.04.2016.
Curtea de apel ar fi trebuit să reţină efectul pozitiv al puterii de lucru judecat în sensul că dezlegarea dată prin hotărârea irevocabilă aceleiaşi chestiuni de drept – proprietatea reclamanţilor ce a făcut obiectul dosarului nr. x/215/2012 asupra terenului în suprafaţă de 44 m.p. pe care H., autoarea reclamanţilor, edificase magazia – nu putea fi contrazisă printr-o altă judecată, astfel încât ea se impune ca o chestiune prejudicială deja dezlegată şi în cadrul acestui dosar, decizia nr. 3028/04.05.2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Prin acordul de mediere nr. 8/19.04.2016, reclamanţii nu au făcut decât să pună în executare o hotărâre definitivă şi irevocabilă, care era opozabilă şi promitentei-cumpărătoare. În aceste condiţii, susţin recurenţii-reclamanţi că cererea reconvenţională a fost admisă cu încălcarea autorităţii de lucru judecat. Aşa fiind, devin incidente dispoziţiile art. 497 C. proc. civ., potrivit cărora această cerere va fi respinsă ca inadmisibilă.
În opinia recurenţilor-reclamanţi nu pot fi aplicabile cele reţinute în dispozitivul sentinţei civile nr. 721/16.01.2013 a Judecătoriei Craiova, rămasă definitivă şi irevocabilă prin neapelare, care să le impună lăsarea în deplină posesie terenul în suprafaţă de 44 m.p. reclamanţilor din acel litigiu; în acel litigiu, mai arată reclamanţii că, din evocata sentinţă şi din raportul de expertiză efectuat în acea cauză, autoarea reclamanţilor, H., nu a opus niciun titlu de proprietate pentru suprafaţa de 44 m.p.
În ce priveşte cel de-al doilea motiv de casare invocat de recurenţii-reclamanţi, aceştia susţin că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii şi face o aplicare greşită a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ., care reglementează instituţia rezoluţiunii contractului.
În argumentarea acestui motiv de recurs, recurenţii susţin că, în mod contradictoriu, instanţa de apel a reţinut diminuarea suprafeţei cu doar 13 m.p., de la 661 m.p. la 648 m.p. Dacă argumentul instanţei de apel ar fi fost valid, privind diminuarea suprafeţei de 44 m.p. din proprietatea lor, ar fi rămas cu doar 617 m.p. pentru care ar fi fost proprietari şi ar fi putut încheia contractul de vânzare-cumpărare.
Aşadar, în atare situaţie, nu putea face obiectul antecontractului încheiat de reclamanţi cu pârâta din prezenta cauză suprafaţa de 44 de m.p. ce a făcut obiectul actului de mediere, potrivit căruia această suprafaţă era proprietatea reclamanţilor din dosarul nr. x/215/2012, şi nu al autoarei lor, H.; de asemenea, recurenţii au învederat că această suprafaţă nu a făcut obiectul adjudecării de către aceştia în dosarul de executare silită nr. 112/E/2012.
Aşa fiind, instanţa anterioară a făcut o greşită aplicare a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ., stabilind o culpă exclusivă în sarcina reclamanţilor în rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 234/19.01.2016 şi au fost obligaţi la plata clauzei penale stipulate, în valoare de 50.000 Euro.
Recurenţii susţin că refuzul pârâtei, în calitate de promitentă-cumpărătoare, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare apare ca unul nejustificat, în realitate fiind doar o încercare a administratorului societăţii pârâte de a se îmbogăţi fără justă cauză cu suma de 50.000 Euro, reprezentând o treime din contravaloarea terenului lor, pentru o diminuare a suprafeţei cu doar 13 m.p., diminuare ce nu le este imputabilă. Referitor la contravaloarea acestei suprafeţe, recurenţii susţin că se înscrie în marja de +/- 2% tolerată de Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, aprobat prin Ordinul nr. 700/2014 al A.N.C.P.I. [art. 113 alin. (3)].
Pe de altă parte, promitenta-cumpărătoare şi-a încălcat singura obligaţie asumată, aceea de a plăti diferenţa de preţ până la data de 01.08.2016.
În final, recurenţii mai arată că au fost de bună-credinţă, aspect care rezultă din împrejurarea că nu au cerut activarea clauzei penale cuprinsă în art. VI din antecontractul de vânzare-cumpărare, ci, dimpotrivă, au cerut repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii convenţiei, cu obligarea lor la restituirea avansului încasat.
Prin rezoluţia aflată la dosar s-a stabilit că recursul a fost legal timbrat cu suma de 5641 lei taxă judiciară de timbru, conform art. 24 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013.
La 1 octombrie 2018, magistratul-asistent raportor a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1115/2018 din 3 aprilie 2018, pronunţată de Curtea de Apel Craiova, Secţia I civilă.
Prin încheierea din 10 octombrie 2018 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă s-a dispus comunicarea către părţi a raportului întocmit în cauză, potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ., cu menţiunea că acestea pot formula puncte de vedere.
La 23 octombrie 2018, recurenţii-reclamanţi au depus la dosar punct de vedere asupra raportului, prin care au solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat. Totodată, s-a precizat că, în ipoteza în care Înalta Curte ar aprecia că recursul este inadmisibil, reclamanţii înţeleg să invoce excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 521 alin. (3) şi art. 27 C. proc. civ.
Prin încheierea din 16 aprilie 2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă a admis în principiu recursul şi a acordat termen în şedinţă publică la 15 octombrie 2019.
În considerentele acestei încheieri, instanţa a apreciat că nu se impune analizarea cererii de sesizare a Curţii Constituţionale, având în vedere cele specificate în susţinerea acesteia şi faptul că cererea de recurs îndeplineşte condiţiile de admisibilitate.
Analizând decizia recurată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte a reţinut următoarele considerente:
Premisele factuale ale cauzei sunt bazate, în mod necontestabil stabilit în faţa instanţelor de fond, pe împrejurarea că între părţile litigiului s-a încheiat la 19 ianuarie 2016 antecontractul de vânzare pentru imobilul de 661 mp în acte, 726 mp din măsurători, situat în Craiova, strada X nr. 30, astfel cum acesta apare individualizat şi în evidenţele de carte funciară eliberate la 14.01.2016, unde era notat în partea a II-a un litigiu, respectiv dosarul nr. x/215/2012 având ca obiect ridicarea unei magazii edificate pe terenul reclamanţilor individualizaţi în extrasul de carte funciară. Totodată, prin acelaşi antecontract, promitenţii-vânzători garantau că nu există nicio acţiune în revendicare, indiferent de stadiul procesual, cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului promis la vânzare şi se obligau să nu înstrăineze ori să transmită vreun drept real sau personal asupra imobilului, până la perfectarea vânzării, fără acordul promitentului-cumpărător.
Este notabil că litigiul notat în cartea funciară a fost soluţionat prin sentinţa civilă nr. 712 din 16.01.2013, anterior antecontractului de vânzare, definitivă şi irevocabilă prin neatacare în sistemul căilor de atac recunoscute de legea în vigoare la data pronunţării sale. În baza acestei sentinţe, prin care autoarea reclamanţilor era obligată la ridicarea unor construcţii „magazie” de pe terenul reclamanţilor, de 44 mp, situat în mun. Craiova, strada X 38, fost 42, având în vedere şi că a fost demarată o executare silită, contestată în instanţă în dosarul nr. x/215/2015, pentru stingerea oricărui diferend legat de aceste litigii, la 16.04.2014, numiţii A. şi B. au încheiat un acord de mediere prin care au acceptat mutarea liniei de hotar prin edificarea unui gard de beton şi restituirea în totalitate a unei suprafeţe de 44 mp, care a avut ca efect înscrierea în cartea funciară a unei noi suprafeţe de teren, respectiv de 648 mp din măsurători (661 mp din acte), modificarea liniei de proprietate şi două suprapuneri de 23, respectiv, 21 mp, astfel cum a relevat extrasul de carte funciară prezentat la încheierea actului de vânzare, la notarul public, eliberat la 27.07.2016.
Sub aceste auspicii, recurenţii reclamanţi au imputat că, prin decizia recurată, instanţa de apel a ignorat efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat al sentinţei nr. 721 din 16.01.2013, chestiune care a avut ca efect pronunţarea unei decizii prin care s-au ignorat aspecte definitiv soluţionate, deşi legea nu permitea instanţei să statueze diferit, într-un proces nou. Susţinând că sentinţa menţionată este opozabilă pârâtei, de vreme ce procesul fusese notat în cartea funciară, aceasta nu se poate prevala de pierderea imputabilă reclamanţilor a unei suprafeţe de 44 mp şi că o corectă efectivare a puterii pozitive a lucrului judecat a sentinţei nr. 721/2013 ar fi trebuit să determine respingerea cererii reconvenţionale ca inadmisibilă.
Dintru început, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie arată că ignorarea efectului autorităţii de lucru judecat, astfel cum este prefigurat de către recurenţi, presupune nu o încălcare a efectului pozitiv al acesteia, ci a efectului său negativ. Puterea lucrului judecat, astfel cum a fost invocată, imprimă condiţia identităţii între procesele succesive, aspect care nu se verifică în cauză, în măsura în care recurenţii interpun hotărârea civilă menţionată doar pentru a justifica liceitatea conduitei lor, constând în diminuarea terenului promis la vânzare. În realitate, recurenţii se referă la ignorarea puterii lucrului judecat a sentinţei civile nr. 721/2013, a efectului pozitiv al autorităţii sale, adică a modului în care, ignorându-se hotărârea anterioară, instanţa de apel a statuat în fapt.
Examinând excepţia opusă în apel cu privire la autoritatea de lucru judecat, instanţa de apel a statuat corect că, în cauză, aceasta nu este aptă să conducă la respingerea ca inadmisibilă a cererii reconvenţionale a pârâtei şi că, prin opunerea puterii lucrului judecat, adică a valorificării, în plan probator, a efectului pozitiv impus prin hotărârea irevocabilă 721/16.01.2013, reclamanţii apelanţi propun o restructurare juridică a motivelor de apel.
Astfel, instanţa de apel a analizat efectul produs de amintita sentinţă în procesul de stabilire a faptelor, statuând că încheierea acordului de mediere a reprezentat o cedare voluntară a suprafeţei de 44 mp, atâta vreme cât în litigiul anterior nu a existat nicio dispută referitoare la dreptul de proprietate asupra acestui teren şi că singura obligaţie generată de sentinţa civilă nr. 721/16.01.2013 a constat în ridicarea unei magazii de pe terenul reclamanţilor din acel proces. A subliniat instanţa de apel că, astfel cum a fost notat în cartea funciară, litigiul în discuţie, în care s-a pronunţat sentinţa nr. 721/2013, a avut ca obiect executarea unei obligaţii de a face, iar nu o alta circumscrisă unei acţiuni în revendicare care să impună reclamanților din acest litigiu executarea unei obligaţii de transmitere a dreptului de proprietate. De aceea, s-a reţinut în apel că cedarea suprafeţei de 44 mp din terenul promis spre vânzare, în condiţiile asumării exprese a unei obligaţii contrare a constituit o încălcare a clauzelor antecontractului imputabilă promitenţilor-vânzători.
Mai mult chiar, instanţa de apel a subliniat că, în măsura în care la data antecontractului, sentinţa civilă nr. 721/2013 era cunoscută promitenţilor-vânzători care, în executarea sa, prefigurau pierderea unei suprafeţe de teren de 44 mp din terenul promis spre vânzare, aceştia au cunoscut, de fapt, la data promisiunii bilaterale de vânzare, că nu au în proprietate această suprafaţă de teren, deci nu o puteau promite spre vânzare celeilalte părţi.
În aceste condiţii nu se poate reţine că a fost ignorată sau reconfigurată realitatea juridică stabilită prin sentinţa civilă opusă de recurenţi, însă aceştia propun o nouă interpretare a probelor, în special a celei opuse de această hotărâre judecătorească, în sensul reconsiderării conduitei contractuale a reclamanţilor.
Pentru aceste considerente, instanţa de recurs arată că motivul de apel întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ. este nefondat şi va fi înlăturat.
Un al doilea motiv de recurs se referă la motivarea contradictorie a deciziei atacate şi aplicarea greşită, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 1549 C. civ. care reglementează instituția rezoluțiunii contractului.
Au relevat recurenţii că, deşi instanţa de apel a reţinut că se constată o diminuare a suprafeței promise spre vânzare cu doar 13 mp, totuşi a reţinut în culpa promitenţilor-vânzători înstrăinarea voluntară a unei suprafeţe de 44 mp din teren, acceptând implicit că, de fapt, diferenţa nu reprezenta altceva decât proprietatea reclamanților din dosarul nr. x/215/2012, situaţie de drept care nu poate fi plasată în culpa recurenţilor. Cu toate acestea, a aplicat art. 1549 alin. (1) C. civ., a desfiinţat promisiunea de vânzare din culpa reclamanţilor, obligând pe aceştia şi la plata clauzei penale stipulate în antecontract de 50.000 euro.
Or, în aceste condiţii, recurenţii au subliniat că au acţionat cu bună-credinţă, iar prin încheierea acordului de mediere la 19.04.2016 nu s-a produs, în realitate, o înstrăinare, câtă vreme prin hotărârea dată în dosarul nr. x/215/2012 a fost tranşată problema dreptului de proprietate asupra terenului. Astfel, singura persoană în culpă pentru încălcarea antecontractului este societatea pârâtă care a avut cunoştinţă de aceste împrejurări, a acceptat starea de fapt respectivă, dar a refuzat injust încheierea contractului de vânzare, în condiţiile în care diminuarea reală a suprafeţei promise a fost de doar 13 mp, înscrisă în marja de 2% tolerată de Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară.
Nici aceste critici nu sunt fondate, urmând să fie înlăturate.
Stabilirea stării de fapt, bazată pe probele analizate, a avut în vedere o înstrăinare voluntară de 44 mp realizată de către promitenţii-vânzători care, raportată la suprafaţa menţionată în titlul de proprietate, de 661 mp (din măsurători, 726 mp) a reprezentat o diminuare, în raport cu datele scriptice, de 13 mp a terenului promis spre vânzare. Suita prezentării considerentelor din apel susţine această concluzie, dublată de aceea că actul de înstrăinare a fost unul voluntar, fiind respinse apărările reclamanţilor-apelanţi prin care aceştia susţineau că acordul de mediere a reprezentat o simplă conformare la dispozitivul sentinţei pronunţate în dosarul nr. x/215/2012.
Din acest punct de vedere, este nereală susţinerea recurenţilor care impută o motivare contradictorie a instanţei de apel, deoarece poate fi cu uşurinţă urmărit raţionamentul logic explicat al acestei instanţe.
Cât priveşte greşita aplicare a legii, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie arată că art. 1549 alin. (1) C. civ. consacră principiul general potrivit căruia rezoluţiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului cu daune-interese în favoarea creditorului, dacă acestea i se cuvin. Or, în măsura în care daunele-interese au fost stabilite printr-o clauză calificată necontestat drept clauză penală, regimul acordării acesteia este stabilit în art. 1538 C. civ., creditorul putând cere executarea clauzei penale, fără dovada vreunui prejudiciu. Mai mult, în materie contractuală, neexecutarea obligaţiei contractuale îl prezumă în culpă pe debitor, conform art. 1548 C. civ.
Instanţa de apel a procedat la verificarea condiţiei esenţiale a rezoluţiunii, neexecutarea obligaţiei asumate de promitenţii-vânzători, statuând demonstrat că aceştia şi-au încălcat obligaţia considerată esenţială de părţi, de a nu înstrăina voluntar terenul promis fără acordul promitentei-cumpărătoare. Astfel, instanţa de apel a stabilit că acordul de mediere a excedat limitelor normale ale punerii în executare a sentinţei civile nr. 721 din 16.01.2013, limite determinate la demolarea unei magazii şi că acesta a fost singurul aspect asumat de cumpărător cu privire la consecinţele înştiinţării sale asupra litigiului notat în cartea funciară, risc, de altfel, epuizat la data semnării antecontractului.
Reamintind recurenţilor că instanţa de recurs nu poate exercita decât un control de legalitate în această cale extraordinară de atac, raportat la starea de fapt reţinută în cauză de către instanţa de apel, nu se identifică greşita aplicare a legii, art. 1549 alin. (1) C. civ., evocată de recurenţi.
Nici evocarea normelor din Regulamentul de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară cu privire la marja de 2% din suprafaţa declarată nu afectează legalitatea hotărârii recurate, de vreme ce dispoziţiile din Regulament se referă la erori de geometrie care pot determina rectificări de carte funciară, chestiunea analizată fiind situată în afara acestei problematici.
Astfel, în temeiul art. 496 C. proc. civ., pentru considerentele expuse, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins recursul ca nefondat şi, de asemenea, cererea recurenţilor de acordare a cheltuielilor de judecată solicitate în dezbateri, potrivit art. 453 C. proc. civ.
