Evacuarea din imobilele folosite sau ocupate fără drept

material realizat de Ioana ȚENȚ, avocat partener – Societatea de avocați “DOSEANU&ASOCIAȚII”

Prin Noul Cod de Procedură Civilă legiuitorul a înțeles să reglementeze  o procedură de evacuare care este menită să simplifice și să urgenteze evacuarea prevăzută de dreptul comun, respectiv cererea de evacuare întemeiată pe dispozițiile art. 192 alin. 1 și urm. NCPC.

Astfel, potrivit art. 1034 alin. (1) C.pr.civ., ”dispoziţiile prezentului titlu se aplică în litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foști locatari sau alte persoane”. 

Prin ocupant se înţelege orice persoană, alta decât proprietarul sau locatarul, care ocupă în fapt imobilul cu sau fără permisiunea ori îngăduinţa proprietarului, iar proprietar este titularul dreptului de proprietate asupra imobilului, inclusiv locatarul.

Evacuarea se poate solicita atunci când a încetat locațiunea, respectiv contractul de închiriere/comodat, prin acțiunea celui ce l-a folosit, prin neplata chiriei, arenzii sau orice altă cauză. În această situație, proprietarul care dorește să reintre în posesia imobilului trebuie să notifice locatarul în scris, prin intermediul unui executor judecătoresc, punându-i în vedere să părăsească imobilul în cel mult 30 de zile.

Conform art. 1039 C.pr.civ., ”atunci când proprietarul unui imobil dorește să îl evacueze pe ocupantul acestuia, după ce dreptul de a ocupa imobilul a încetat, proprietarul va notifica în scris ocupantul, punându-i în vedere să elibereze imobilul pe care îl ocupă fără niciun drept, în termen de 5 zile de la comunicarea notificării”.

Prin urmare, este necesar ca anterior solicitării instanței să procedeze la evacuare să fie formulată și comunicată o notificare prin care i se solicită expres evacuarea imobilului.

Art. 1041 C.pr.civ. prevede că ”dacă locatarul sau ocupantul notificat în condiţiile prezentului titlu refuză să evacueze imobilul ori dacă locatarul a renunţat la dreptul său de a fi notificat și a pierdut, din orice motive, dreptul de a folosi imobilul, locatorul sau proprietarul va solicita instanţei să dispună, prin hotărâre executorie, evacuarea imediată a locatarului sau ocupantului din imobil, pentru lipsă de titlu”.

Cererea de evacuare se judecă de urgență, cu citarea părților și va putea fi admisă dacă condițiile procedurale arătate mai sus au fost respectate și dacă pârâtul nu deține nici un just titlu, valabil la momentul judecării cererii de suspendare, care să îi permită să folosească imobilul. 

Hotărârea prin care s-a dispus evacuarea este executorie și poate fi atacată numai cu apel în termen de 5 zile de la pronunțare, dacă a fost dată cu citarea părților sau de la comunicare, dacă s-a dat fără citarea părților.

Prin urmare, hotărârea va putea fi pusă în executare de îndată, suspendarea executării acesteia nu va putea fi cerută decât în cazul evacuării pentru neplata chiriei sau amenzii ori în cadrul contestației la executare ori în cadrul apelului declarat împotriva hotărârii de evacuare, însă doar după consemnarea sumei datorate.

Totodată, hotărârea de evacuarea nu va putea fi pusă în executare în perioada iernii, având în vedere dispozițiile art. 895 c.p.c., respectiv nicio evacuare din imobilele cu destinație de locuință nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie până la data de 1 martie a anului următor, decât dacă creditorul face dovada că, în sensul dispozițiilor legislației locative, el și familia sa nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare ori că debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată.