Contractul de locațiune – chiriaș versus proprietar

Material realizat de avocat Carmen Hoblea – Baroul Bihor | Carmen Hoblea, Anamaria Crețu – Cabinete de avocat asociate

Locaţiunea, cunoscută mai ales sub denumirea de închiriere, este contractul prin care o parte, numită locator (proprietarul, în mod normal), se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar (chiriașul, în cazul închirierii locuinței), folosinţa unui bun pentru o anumită perioadă, în schimbul unui preţ, denumit chirie.

În prezentul articol urmează să prezentăm anumite prevederi legale, aplicabile contractului de închiriere a unei locuințe, care considerăm că ar fi util să le cunoască toți justițiabilii.

A. Perspectiva proprietarului

Un prim aspect căruia orice proprietar ar trebui să îi dea o atenție deosebită este forma contractului. Contractul de locațiune încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată înregistrat la ANAF sau sub formă autentică (la notar) are natura unui titlu executoriu pentru plata chiriei la termenele și în modalitatea stabilită în contract/prin lege. Natura de titlu executoriu înseamnă că, în cazul în care chiriașul nu achită chiria, nu este nevoie să îl acționați în instanță, ci puteți să apelați la un executor judecătoresc și să executați silit sumele datorate.

Un al doilea aspect pe care dorim să îl supunem atenției dvs. este procedura de evacuare a chiriașului, ca urmare a încetării locațiunii din orice cauză, care se demarează printr-o notificare formulată prin executorul judecătoresc, prin care i se acordă 30 zile pentru eliberarea și predarea locuinței. Această notificare nu este obligatorie dacă chiriașul a renunțat prin contract. Dacă, în urma notificării, chiriașul nu eliberează locuința, este obligatorie formularea unei cereri de evacuare în instanță.

Cu privire la sarcina reparațiilor, trebuie să distingem între:

– reparaţiile locative (cele de întreținere curentă), a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului, care sunt în sarcina chiriașului, dacă prin contract nu se prevede altfel;

– reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, care sunt în sarcina proprietarului.

Potrivit legii, chiriașul este obligat să vă permită examinarea locuinței la intervale de timp rezonabile.

Dacă nu doriți să permiteți chiriașului să cedeze locațiunea în favoarea altei persoane sau să încheie o sublocațiune, trebuie să îi interziceți în mod expres prin contractul încheiat.

Un ultim aspect pe care dorim să vi-l aducem în vedere este tacita relocațiune, care presupune următoarele: după împlinirea termenului pentru care a fost închiriată locațiunea, chiriașul continuă să deţină bunul şi să îşi îndeplinească obligaţiile fără vreo împotrivire din partea proprietarului, situație în care se consideră încheiată o nouă locaţiune, în condiţiile celei vechi (cu privire la chirie, destinația bunului, toate clauzele contractuale), însă noua locaţiune va fi pe durată nedeterminată, dacă prin contract nu s-a specificat altfel.

B. Perspectiva chiriașului

În primul rand, în mod negreșit, oricât de cinstit vi se pare proprietarul sau oricât de bine îl cunoașteți, când îi achitați chiria lunară, trebuie să o faceți într-un mod care vă asigură că veți putea face dovada plății. Cel mai sigur mod este plata chiriei prin transfer bancar, specificând că achitați chiria aferentă cărei luni.

Dacă, însă, achitați chiria în numerar, este extrem de important sa solicitați o chitanță liberatorie (chiar dacă proprietarul este persoana fizica!). Practic, orice hârtie, tipărită sau scrisă de mână, în care se specifică plata, respectiv suma și ce reprezintă, și se semnează, are valoarea de chitanță liberatorie. Dacă refuză să vă elibereze chitanță, aveți dreptul să suspendați plata. Țineți minte că, orice nu puteți să dovediți este ca și cum nu ar exista. Și, în principiu, nu puteți să dovediți plata chiriei cu martori.

În al doilea rând, când doriți să părăsiți locuința închiriată, nu plecați pur și simplu și anunțați telefonic proprietarul. Este nevoie de o notificare de denunțare unilaterală a contractului și să respectați termenul de preaviz sau, în funcție de situație, puteți rezilia contractul. Altfel, proprietarul vă poate solicita plata chiriei până la data menționată în contract, chiar dacă ați părăsit locuința.

CITIȚI și Limitele urmăririi silite a veniturilor debitorului | Cine poate beneficia de concediul pentru creșterea copilului | Modificări legislative privind stimulentul de inserție