În perioada 23-24 septembrie 2024 a avut loc, la București, întâlnirea președinților secțiilor civile din cadrul Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel, în care au fost dezbătute probleme de drept ce au generat practică judiciară neunitară în materie civilă ocazie cu care a fost soluționată și problema referitoare la existența capacității procesuale de folosinţă a asociaţiei de locatari care nu a urmat procedura reorganizării sale în asociaţie de proprietari.
Într-o opinie, asociaţia de locatari nu are capacitate procesuală de folosință dacă nu s-a reorganizat în asociație de proprietari în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a Legii nr. 196/2018.
În a doua opinie, asociaţia de locatari care nu a parcurs procedura reorganizării în asociaţie de proprietari are capacitate procesuală de folosință.
Astfel, la momentul constituirii asociaţiei, era în vigoare art. 54 din Legea nr. 10/1968, conform căruia în clădirile cu mai multe apartamente, locatarii constituie de drept şi fără altă formalitate o asociaţie a locatarilor; asociaţia locatarilor are personalitate juridică. De asemenea, art. 2 din Hotărârea nr. 1.678/1969 prevede că asociaţia locatarilor este o asociaţie civilă fără scop patrimonial şi fără caracter de organizaţie obştească având în temeiul Legii nr. 10/1968 personalitate juridică. Potrivit art. 69 din Legea nr. 114/1996, proprietarii din clădirile cu mai multe locuinţe se reorganizează în asociaţii de proprietari; până la data dobândirii personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari, asociaţiile de locatari constituite potrivit Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei locatarilor îşi desfăşoară activitatea pe baza statutului propriu şi a dispoziţiilor prezentei legi.
Faptul că prin legi succesive s-a prevăzut obligaţia pentru asociaţiile de locatari de a se supune unor noi modalităţi de înregistrare sau obligaţia de a se reorganiza în asociaţii de proprietari nu înseamnă că asociaţiilor de locatari constituite anterior li s-a negat existenţa ca persoane juridice odată cu data expirării termenelor prevăzute pentru reorganizare. Obligaţia reorganizării nu a fost prevăzută de lege sub sancţiunea pierderii personalităţii juridice; din moment ce aceasta le era recunoscută încă de la data înfiinţării lor, ea se păstrează.
Chiar dacă s-ar accepta ideea că asociațiile de locatari nu mai au personalitate juridică în condițiile în care nu s-au reorganizat în asociații de proprietari în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a Legii nr. 196/2018, art. 56 alin. (2) C. proc. civ. le recunoaște posibilitatea de a sta în judecată dacă sunt constituite potrivit legii, condiție îndeplinită în cazul lor.
Potrivit art. 54 din Legea nr. 10/1968, în clădirile cu mai multe apartamente, locatarii
principali, persoane fizice sau juridice, constituie de drept şi fără altă formalitate o asociaţie a locatarilor, având ca scop buna gospodărire a părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună ale clădirii, încasarea la timp a cotelor din contribuţie la plata cheltuielilor comune şi promovarea unei atitudini juste faţă de avutul obştesc şi respectarea normelor de convieţuire socialistă; asociaţii de locatari se pot constitui şi pe grupe de clădiri; asociaţia locatarilor are personalitate juridică (…).
Art. 55 din același act normativ prevede că modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei locatarilor, precum şi modul de folosire a mijloacelor băneşti şi materiale, se vor stabili prin statutul tip al asociaţiei locatarilor.
Potrivit art. 65 alin. (1) – (3) din Legea nr. 5/1973, în clădirile cu mai multe apartamente, locatarii principali, persoane fizice sau juridice, constituie de drept o asociaţie a locatarilor, având ca scop buna gospodărire a părţilor şi instalaţiilor de folosinţă comună ale clădirii, încasarea la timp a cotelor din contribuţia la plata cheltuielilor comune şi promovarea unei atitudini juste faţă de avutul obştesc şi respectarea normelor de convieţuire socialistă; asociaţii de locatari se pot constitui şi pe grupe de clădiri; asociaţia locatarilor dobândeşte personalitate juridică de la data înregistrării la administraţia financiară sau la circumscripţia financiară.
Art. 66 din același act normativ prevede că modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei locatarilor, precum şi modul de folosire a mijloacelor băneşti şi materiale, se vor stabili prin statutul asociaţiei locatarilor, aprobat prin decret al Consiliului de Stat.
În conformitate cu art. 1 din Statutul privind organizarea și funcționarea asociației locatarilor aprobat prin Decretul nr. 387/1977, asociaţia locatarilor este forma organizată de participare a cetăţenilor la buna gospodărire şi întreţinere a locuinţelor, la realizarea diferitelor acţiuni edilitare, precum şi la promovarea şi respectarea relaţiilor de conviețuire socialistă între locatari; asociaţia locatarilor se constituie pe fiecare clădire cu mai multe apartamente sau pe un grup de clădiri, cu cel mult 600 de membri; asociaţia se constituie indiferent de forma de proprietate, dacă clădirile au instalaţii şi părţi de folosinţa comună sau membrii săi au interese locative comune; asociaţia locatarilor dobândeşte personalitate juridică de la data înregistrării la organele financiare locale.
Legea nr. 5/1973 a fost abrogată de art. 73 din Legea nr. 114/1996, iar Decretul nr. 387/1977 a fost abrogat de art. 70 din Legea nr. 114/1996.
Potrivit art. 35 alin. (1) – (3) din Legea nr. 114/1996, în clădirile de locuit cu mai multe locuințe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcționare normală a locuinţei aflate în proprietate exclusivă şi a spațiilor aflate în proprietate indiviză; în acest scop proprietarii se pot constitui în asociaţii cu personalitate juridică; modul de înfiinţare, organizare şi functionare a asociaţiilor de proprietari se reglementeaza potrivit regulamentului-cadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege.
În conformitate cu art. 69 din același act normativ, proprietarii din clădirile cu mai multe locuinţe în proprietate privată sau mixtă, constituiţi în asociaţii de locatari potrivit Legii nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi, se reorganizează în asociaţii de proprietari, în conformitate cu Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2 care face parte integrantă din prezenta lege; până la înfiinţarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară, înregistrarea proprietăţii în vederea constituirii asociaţiilor de proprietari se face în registrele de publicitate de la birourile de transcripţiuni şi inscripțiuni imobiliare din judecătorii; până la data dobândirii personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari, asociaţiile de locatari constituite potrivit Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei locatarilor îşi desfăşoară activitatea pe baza statutului propriu şi a dispoziţiilor prezentei legi.
Art. 17 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001 prevede că asociaţiile de locatari existente la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe, în clădirile ale căror apartamente au fost dobândite în proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari potrivit prevederilor Legii nr. 114/1996, cu modificările şi completările ulterioare, sunt recunoscute ca asociaţii de proprietari; acestea au obligaţia ca, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei ordonanţe, să se reorganizeze potrivit prevederilor legale, prin adoptarea de către adunarea generală a proprietarilor a acordului de asociere şi a statutului propriu.
Art. 69 din Legea nr. 114/1996 și art. 17 alin. (1) din O.G. nr. 85/2001 au fost abrogate de art. 61 din Legea nr. 230/2007 Art. 104 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 prevede că în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociațiile de locatari din condominiile ale căror unități de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condițiile legii și care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari au obligația să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi. Alin. (2) al aceluiași articol prevede că asociațiile de proprietari înființate anterior intrării în vigoare a prezentei legi își păstrează statutul juridic obținut la data înființării acestora, dar se vor organiza și vor funcționa în conformitate cu prevederile prezentei legi.
Asociația de locatari putea fi înființată sub imperiul Legii nr. 10/1968 sau, după caz, al Legii nr. 5/1973, ipoteze în care aceasta avea personalitate juridică [art. 54 alin. (2) din Legea nr. 10/1968 și, respectiv, art. 65 alin. (3) din Legea nr. 5/1973] și, ca atare, capacitate procesuală de folosință.
Acest statut juridic, stabilit prin raportare la actul normativ în vigoare la data înființării asociației, este menținut, potrivit art. 104 alin. (2) din Legea nr. 196/2018, până la momentul reorganizării asociației de locatari în asociație de proprietari.
Prin urmare, dacă asociația de locatari nu a fost reorganizată în asociație de proprietari, aceasta nu își pierde personalitatea juridică și, pe cale de consecință, nici capacitatea procesuală de folosință.
Nerespectarea obligației prevăzute de art. 104 alin. (1) din Legea nr. 196/2018 nu atrage pierderea calității asociației de locatari de subiect de drept. Potrivit art. 102 alin. (1) lit. s) din Legea nr. 196/2018, nerespectarea prevederilor art. 104 alin. (1) constituie exclusiv contravenție.
În concluzie, opinia I.N.M. este în sensul că asociațiile de locatari care nu au fost reorganizate în asociații de proprietari își păstrează personalitatea juridică dobândită la data înființării acestora în condițiile legii și, ca atare, au capacitate procesuală de folosinţă.
