La Senat a fost înregistrată pentru dezbatere propunerea legislativă privind responsabilitatea contractuală și răspunderea financiară în antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate cu dezvoltatori imobiliari.
Prezenta inițiativă legislativă are ca scop consolidarea protecției cumpărătorilor în tranzacțiile imobiliare, în special în cazul proiectelor de dezvoltare imobiliară care implică condominii și cartiere rezidențiale construite de către dezvoltatori imobiliari. Se urmărește reglementarea clară a unor aspecte esențiale din relațiile contractuale dintre dezvoltatorii imobiliari și cumpărători, prin introducerea unor măsuri menite să crească responsabilitatea dezvoltatorilor și să asigure un cadru transparent și sigur pentru ambele părți ale contractelor pentru desfășurarea acestor tranzacții.
În contextul actual al pieței imobiliare din România, s-au semnalat numeroase cazuri de practici neloiale și abuzuri din partea unor dezvoltatori imobiliari. Acestea au adus prejudicii semnificative pentru cumpărători, de la pierderea avansurilor plătite, până la imposibilitatea de a intra în posesia proprietăților pentru care au achitat sume considerabile. Printre cele mai frecvente probleme întâlnite se numără solicitarea de avansuri mari fără asigurări corespunzătoare, lipsa unei baze legale solide pentru antecontracte și vânzarea aceluiași imobil către mai mulți cumpărători.
Această realitate subliniază necesitatea unor reglementări mai stricte care să creeze un cadru de încredere între dezvoltatori și cumpărători. Inițiativa legislativă propusă adresează tocmai aceste puncte vulnerabile, prin introducerea unor măsuri menite să reechilibreze raportul de forțe în tranzacțiile imobiliare și să ofere siguranță financiară celor implicați.
Una dintre principalele măsuri incluse în proiectul de lege este obligația ca dezvoltatorii imobiliari să dețină o poliță de asigurare pentru transferul de proprietate. Aceasta este esențială pentru a proteja cumpărătorii împotriva riscurilor asociate cu nefinalizarea proiectelor sau insolvabilitatea dezvoltatorilor. În lipsa acestei asigurări, sumele plătite ca avans de către cumpărători sunt expuse riscului de a nu mai putea fi recuperate, în cazul în care dezvoltatorul întâmpină dificultăți financiare.
Noua prevedere oferă garanția că, în situația în care un proiect nu este finalizat sau dezvoltatorul devine insolvabil, avansurile achitate sunt protejate. Această măsură este esențială pentru restabilirea încrederii pe piața imobiliară și pentru crearea unui cadru mai sigur pentru cumpărători. De asemenea, prin asigurarea acestui tip de protecție, se elimină incertitudinea care planează asupra antecontractelor pentru imobile aflate în construcție, oferind un plus de siguranță financiară pentru ambele părți implicate.
Proiectul de lege introduce și o măsură complementară, respectiv limitarea avansului solicitat de dezvoltatori la 15% din valoarea contractului, în cazurile în care aceștia nu dețin o asigurare pentru transferul de proprietate. Această limitare vizează protejarea cumpărătorilor de riscul pierderii unor sume mari în cazul în care tranzacția nu se finalizează.
În contextul în care dezvoltatorul este asigurat, avansurile mai mari sunt permise, întrucât cumpărătorii beneficiază de o garanție suplimentară că fondurile lor sunt protejate. Astfel, reglementarea creează un echilibru între drepturile și obligațiile părților, oferind o mai mare siguranță financiară cumpărătorilor, fără a pune o povară excesivă pe umerii dezvoltatorilor care își asumă responsabilitatea prin asigurare.
Un alt aspect inovator al proiectului de lege îl reprezintă obligativitatea deschiderii de către dezvoltatori a unor conturi bancare cu destinație specială, destinate exclusiv acoperirii costurilor de construcție. Administratorul contului va avea responsabilitatea de a utiliza fondurile doar în scopurile stabilite prin lege, iar răspunderea sa personală asigură o gestiune corectă a acestor bani.
Această măsură este gândită pentru a preveni utilizarea necorespunzătoare a avansurilor plătite de cumpărători și pentru a garanta că aceste sume sunt folosite doar pentru finalizarea proiectului de construcție. Prin asigurarea unei utilizări transparente și responsabile a fondurilor, proiectul de lege vine în sprijinul cumpărătorilor, oferindu-le siguranța că banii investiți nu vor fi redirecționați către alte proiecte sau cheltuieli ale dezvoltatorului.
Pentru a combate practicile de vânzare a imobilelor neautorizate, inițiativa legislativă impune reguli clare privind încheierea antecontractelor și promisiunilor de vânzare-cumpărare. Conform noilor reglementări, astfel de contracte pot fi semnate doar după ce autorizația de construire este notată în Cartea Funciară și planul de apartamentare este definitivat și înregistrat.
Aceste măsuri vizează eliminarea situațiilor în care cumpărătorii se confruntă cu probleme juridice sau administrative după semnarea antecontractului, asigurându-se că toate formalitățile legale sunt îndeplinite înainte de încheierea oricărei înțelegeri. Astfel, transparența în procesul de vânzare-cumpărare este asigurată, iar riscurile pentru cumpărători sunt semnificativ reduse.
Inițiativa legislativă propusă aduce o serie de măsuri esențiale pentru reformarea pieței imobiliare din România. De la asigurarea fondurilor prin polițe de asigurare și limitarea avansurilor, până la crearea de conturi cu destinație specială și reglementarea clară a antecontractelor, acest proiect de lege oferă soluții eficiente pentru problemele care au afectat în mod repetat cumpărătorii de pe piața imobiliară.
Adoptarea acestui proiect de lege are potențialul de a reduce abuzurile din domeniul imobiliar, de a consolida încrederea cumpărătorilor și de a asigura un cadru mai stabil și mai echitabil pentru toate părțile implicate. Într-o piață în continuă evoluție, măsurile propuse nu doar că protejează interesele cumpărătorilor, ci și sprijină dezvoltatorii imobiliari care operează în mod corect și transparent. Astfel, viitorul pieței imobiliare din România ar putea fi unul mai sigur, mai previzibil și mai echilibrat, în beneficiul tuturor celor implicați în tranzacțiile imobiliare.
