Jurisprudență | Contractul de intermediere imobiliară. Încheierea contractului între profesionişti şi consumatori. Condiţii de validitate

Astfel, contrar susținerilor reclamantei expuse în cererea de chemare în judecată și în răspunsul la întâmpinare, materia contractelor încheiate de profesioniști cu consumatorii reprezintă o excepție de la principiul consensualismului reglementat de art. 1178 C.civil, dispozițiile legale speciale impunând încheierea contractelor în formă scrisă, tocmai pentru a asigura includerea unor clauze imperative care să acopere dezideratul protecției consumatorilor în fața posibilului abuz de putere al profesioniștilor.

Astfel, în materia serviciilor de intermediere imobiliară prestate de profesioniști în beneficiul consumatorilor, situație întâlnită și în speța pendinte, sunt aplicabile dispozițiile OG 21/1992 modificată și republicată, dispoziții legale cu caracter special, derogator de la principiul general al consensualismului reglementat de art. 1178 C.civil. Necesitatea încheierii în formă scrisă a contractului de intermediere reiese cu evidență din disp. art. 9⁴ din OG 21/1992.

Respectivele cerințe sunt unele cu caracter imperativ, prin prisma interesului general ocrotit (protecția consumatorului), astfel că nerespectarea acestora atrage nulitatea absolută necondiționată a contractelor ce nu cuprind clauzele menționate sau determină inexistența raportului obligațional care nu este constatat prin încheierea în formă scrisă a unui contract de intermediere imobiliară.

În urma deliberării, reține că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 București sub nr. …./300/2019, reclamanta Societatea K SRL a chemat în judecată pe pârâta M., solicitând obligarea acesteia la plata sumei de 9.540 lei, reprezentând echivalentul în lei al sumei de 2.000 euro, cu titlu de comision datorat reclamantei pentru serviciile de intermediere imobiliară prestate de reclamantă în urma cărora reclamanta a cumpărat imobilul situat în Bucureşti, …..

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în urma discuțiilor dintre părți, între acestea s-a încheiat un contract de intermediere imobiliară cu comision care a condus la achiziţionarea de către pârâtă a imobilului situat în Bucureşti, …., potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. nr. ../14.11.2018 a BNP , imobilul fiind publicat la vânzare ca proprietate intermediată exclusiv de către agenţia K Imobiliare, la preţul de 159.000 euro, comisionul reclamantei fiind de 2% din acest preţ. A susținut reclamanta că urmare a intermedierii făcute de către ea, vânzătorul şi pârâta din prezenta cauză au încheiat în data de 14.11.2018 contractul de vânzare cumpărare asupra acestui apartament, la preţul negociat de aceştia de 120.000 euro, ulterior tranzacției vânzătorul achitând reclamantei comisionul convenit, pârâta neîndeplinindu-și această obligaţie nici până în prezent.

A mai arătat reclamanta că în sensul încheierii şi derulării contractului de intermediere imobiliară, a cărui formă scrisă nu este obligatorie potrivit principiului consensualismului care reglementează raporturile civile în legislaţia română, stă ampla corespondenţă purtată cu pârâta pe mail şi WhatsApp prin care de comun acord au convenit iniţial acordarea unui răgaz la plata comisionului, comision pe care ulterior pârâta a refuzat să-l mai achite, deși reclamanta îl ajustase de la 3000 de euro, la 2000 de euro. În drept a invocat dispoziţiile art. 1350 din Codul Civil.

A arătat pârâta că reclamanta pretinde o sumă considerabilă în condiţiile în care, după prezentarea imobilului, toate aspectele încheierii tranzacţiei au fost gestionate doar între vânzător şi cumpărător, singurele discuţii pe care pârâta le-a avut cu agentul imobiliar fiind telefonice si legate strict de încercarea agenţiei de a obţine un comision şi de la pârâtă. A mai susținut pârâta că agentul imobiliar a creat mai multe probleme, lipsind de la notariat la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare și inducând-o în eroare cu privire la suprafața imobilului, aceasta fiind mult mai mică decât cea prezentată în anunțul imobiliar, ceea ce a creat o discuție tensionată la notariat între vânzător si cumpărător, purtându-se o altă negociere în care pârâta-cumpărător a solicitat reducerea preţului conform mp utili reali ai apartamentului, obținând o scădere a prețului de la 159.000 euro, la 120.000 euro.

Pârâta a negat, iar reclamanta nu a probat efectuarea unor acte activități legate de respectivul imobil, însă ulterior vânzării a solicitat pârâtei plata unui comision de 3000 de euro, redus ulterior la 2000 de euro; conform corespondenței purtate între părți, pârâta a susținut inițial lipsa disponibilităților bănești, solicitând acordarea unui termen mai lung si pentru a se edifica cu privire la respectivul comision. Ulterior, pârâta a refuzat plata comisionului, invocând lipsa unui contract scris, neparticiparea agentului la procedura notarială, inducerea pârâtei în eroare cu privire la suprafața utilă a imobilului.

În raport de situația de fapt reținută mai sus, a constatat instanța că între părți nu s-a născut în mod valabil un raport juridic obligațional în virtutea căruia să incumbe pârâtei obligația plății unui comision aferent serviciilor de intermediere imobiliară.

Astfel, contrar susținerilor reclamantei expuse în cererea de chemare în judecată și în răspunsul la întâmpinare, materia contractelor încheiate de profesioniști cu consumatorii reprezintă o excepție de la principiul consensualismului reglementat de art. 1178 C.civil, dispozițiile legale speciale impunând încheierea contractelor în formă scrisă, tocmai pentru a asigura includerea unor clauze imperative care să acopere dezideratul protecției consumatorilor în fața posibilului abuz de putere al profesioniștilor.

Astfel, în materia serviciilor de intermediere imobiliară prestate de profesioniști în beneficiul consumatorilor, situație întâlnită și în speța pendinte, sunt aplicabile dispozițiile OG 21/1992 modificată și republicată, dispoziții legale cu caracter special, derogator de la principiul general al consensualismului reglementat de art. 1178 C.civil.

Necesitatea încheierii în formă scrisă a contractului de intermediere reiese cu evidență din disp. art. 9⁴ din OG 21/1992, potrivit cărora ”În cazul serviciilor de intermediere imobiliară, consumatorul va fi informat în scris, corect, complet și precis, încă din faza precontractuală, cu privire la: a) prețurile practicate în piață pentru tipul de imobil ce urmează a face obiectul intermedierii imobiliare, conform informațiilor existente în baza de date a agenției imobiliare; b) deficiențe și alte inconveniente cunoscute de agenția imobiliară sau pe care în mod rezonabil putea să le cunoască, incluzând surse de zgomot, umezeală, poluare, miros, pericol de inundații sau surpări, organizarea în apropiere a unor manifestări populare periodice, istoricul terenului sau al clădirii, posibile dezavantaje ale vecinătăților; c) nivelul comisionului practicat de agenția imobiliară; d) situația juridică a imobilului;e) nivelul estimativ al costurilor ce urmează să fie suportate de consumator, pentru obținerea documentelor și întocmirea actelor necesare încheierii contractului”, impunându-se deci o informare scrisă a consumatorului chiar în faza precontractuală, precum și din disp. art. 9⁵ și 9⁶ din același act normativ, potrivit cărora ”contractul de intermediere imobiliară va cuprinde cel puțin următoarele elemente: a) datele de identificare a părților; b) obiectul contractului/natura serviciului prestat; c) prețul solicitat de proprietar/pe care este dispus să îl plătească cumpărătorul; d) termenul de valabilitate al contractului;e) condițiile în care contractul poate fi denunțat unilateral; f) condițiile în care contractul poate fi reziliat; g) nivelul maxim al comisionului datorat de consumator agenției imobiliare pentru contractul ce urmează să se încheie; h) clauza de exclusivitate, în cazul în care aceasta a fost acceptată de părți; i) precizarea situațiilor în care consumatorul datorează comision agenției imobiliare; j) drepturile și obligațiile părților; k) situațiile de forță majoră; l) data încheierii contractului” , ”Contractele de intermediere imobiliară în care consumatorul are calitatea de potențial cumpărător vor conține, în plus față de cele prevăzute la art. 9⁴, următoarele elemente:1. caracteristicile generale ale imobilului, care pot influența decizia de cumpărare incluzând nivelul de finisare, dimensiuni, vechime și poziționarea față de punctele cardinale; 2. tarifele pentru serviciile prestate”.

Respectivele cerințe sunt unele cu caracter imperativ, prin prisma interesului general ocrotit (protecția consumatorului), astfel că nerespectarea acestora atrage nulitatea absolută necondiționată a contractelor ce nu cuprind clauzele menționate sau determină inexistența raportului obligațional care nu este constatat prin încheierea în formă scrisă a unui contract de intermediere imobiliară.

În speță, între părțile litigante nu s-a încheiat în formă scrisă un asemenea contract, reclamanta profesionist încălcând toate reglementările legale în materia protecției consumatorului, soluția de respingere dată de instanță cererii de chemare în judecată fiind impusă de dispoziția legală stipulată la art. 9^9 din OG 21/1992, potrivit căreia ”Agenția imobiliară nu poate solicita din partea consumatorului plata comisionului în oricare dintre următoarele situații:a) când între consumator și agenția imobiliară nu este încheiat un contract de intermediere…”.