Existenţa relaţiei de familie între părţile contractante nu înlătură aplicarea dispoziţiilor art. 1665 alin. (2) C.civ. şi a sancţiunii nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare pentru preţ neserios în situaţia în care disproporția între valoarea de circulație a imobilului ce a făcut obiectul contractului şi preţul vânzării este atât de mare încât se poate spune că nu există o contraprestație reală a cumpărătorului.
Prin validarea tezei potrivit căreia subiectivismul părţilor contractante, dat de natura relațiilor de familie, influențează mult echilibrul contractului care devine astfel unul intuitu personae, fiind permise chiar diferențe şi mai mari între contraprestații de natură să excludă de la aplicare art. 1665 alin. (2) C.civ.), s-ar institui, în afara voinţei legiuitorului, excepții de la aplicarea normei menţionate, ceea ce ar presupune ca, ori de câte ori are loc o vânzare între rude, preţul contractului să nu poată fi supus testului seriozității sale în raport de circumstanțele factuale ale încheierii actului, iar incidența dispozițiilor art. 1665 alin. (2) C.civ. să fie exclusă, sub justificarea dezechilibrului contractual dat de relația de rudenie dintre părţi. Or, un astfel de rezultat contravine chiar prevederilor menţionate, care sunt norme de generală aplicabilitate, legea neîngăduind exceptarea de la aplicarea lor pentru nicio situație specifică, chiar pentru cele mai sensibile raporturi juridice care se stabilesc între subiecții de drept (cele între rude).
I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 778 din 20 martie 2024
I. Circumstanţele cauzei
1. Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara la data de 19.12.2019, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 123 din 08.11.2019 emis de BNP Y. pentru cauză ilicită / frauda la lege; în subsidiar să se anuleze contractul de vânzare-cumpărare nr. 123 din 08.11.2019 emis de BNP Y., întrucât preţul a fost stabilit fără intenţia de a fi plătit şi este vădit derizoriu şi neserios; ca efect al desfiinţării contractului sus menţionat, repunerea părţilor în situaţia anterioară, radierea drepturilor pârâtului 2 şi revenirea la situaţia anterioară în cărţile funciare nr. x-C1-U1 Timişoara, nr. Top. x72/7/1/1 şi nr. x-C1-U2 Timişoara, nr. Top. x72/7/1/III, respectiv, înscrierea dreptului de proprietate devălmaşă a reclamantei şi a pârâtului 1.
La data de 15.01.2020 reclamanta a depus precizare de acţiune prin care a arătat că imobilele care fac obiectul contractului de vânzare cumpărare nr. 123/2019 emis de BIN Y. a cărui anulare o solicită sunt: 1) Ap. nr. I situat în curte în spatele ap. 2, compus din: la parter 1 garaj, hol, 1 terasă, 1 baie, 1 seră, 1 cameră cu bucătărie, la etaj 3 dormitoare, 1 cameră, 2 balcoane, 1 baie şi hol şi la mansardă 1 balcon şi o uscătorie, şi o casă a scării, cu 50,76% pci şi 248/489 teren în proprietate. înscris în CF nr. x-C1-U1 nr. cad/top. x72/7/1/1 Timişoara; 2) Ap. nr. 2 situat la stradă, compus din: la parter 5 camere, 2 holuri, 1 wc, la etaj 4 cameră, 1 terasă şi 1 hol şi la mansardă 2 camere, 2 wc-uri, 2 terase şi 1 hol şi o casă a scării, cu 49.24% pci şi 241/489 mp teren în proprietate, înscris în CF nr. x-C1-U2 nr. cad/top. x72/1/III Timişoara; 3) Teren intravilan în suprafaţă de 489 mp înscris în CF nr. x nr. cad/top. 12572/7/1 Timișoara.
La data de 28.10.2020, reclamanta a depus precizare de acţiune prin care a solicitat, în principal, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 123/2019 de BNP Y. având ca obiect vânzarea ap. l şi ap. 2 din Timișoara, ap. l şi ap. 2 pentru cauză ilicită, imorală (art. 1238 al. 2 C.civ.) si fraudă la lege (art. 1237 C.civ.), în subsidiar să se dispună anularea aceluiaşi contract pentru preţ fictiv şi derizoriu (art. 1665 C.civ.) şi conflict de interese între reprezentat şi reprezentant (art. 1303 C.civ.).
Prin sentinţa nr. 281 din 13.01.2021, Judecătoria Timișoara a declinat competenţa de soluţionare în favoarea Tribunalului Timiş.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Timiş- Secţia I civilă la data de 10.02.2021.
La data de 18.06.2021 reclamanta a depus precizare de acţiune şi lărgire a cadrului procesual faţă de înscrierile din 08.04.2020, 03.06.2020 şi 29.03.2021 din cuprinsul cărţilor funciare x Timișoara, x-CI-U1 Timișoara şi x-C1-U2 Timișoara, înscrieri de care a luat cunoştinţă cu ocazia solicitării unor extrase de carte funciară la zi necesare efectuării expertizei tehnice de evaluare dispuse de instanţă, solicitând: în principal, să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 123/2019 de BNP Y. având ca obiect vânzarea ap.l şi ap.2 din Timișoara, ap.l şi ap.2 pentru cauză ilicită, imorală (art. 1238 al. 2 C.civ.) şi fraudă la lege ( art. 1237 C.civ.); în subsidiar să se dispună anularea aceluiaşi contract pentru preţ fictiv si derizoriu (art. 1665 C.civ.) şi conflict de interese între reprezentat si reprezentant (art. 1303 C.civ.); în temeiul art. 1254 C.civ., nulitatea absolută/relativă a actelor juridice (subsecvente încheiate în baza contractului nr. 123/2019, şi anume: 1) act notarial nr. 601/07.04.2020 şi act notarial nr. 738/03.06.2020 de instituire interdicţie de intabulare drept de ipotecă şi înstrăinare şi grevare în favoarea lui D. emise de Z.; 2) contract de schimb nr. 252/26.03.2021 emis de X. Totodată a solicitat radierea din Cf nr. x, x-C1-U1 şi x-C1-U2 înscrierilor privind actele juridice de la pct. l şi 2 şi chemarea în judecată pentru opozabilitate a lui D. şi SC E. SRL.
La termenul de judecată din data de 29.03.2022, reclamanta a depus cerere de conexare la prezentul dosar a dosarului nr. x/30/2019, având ca obiect constatarea nulităţii absolute respectiv anularea actelor juridice subsecvente contractului de vânzare cumpărare autentificat cu nr. 123/2019 al BNP Y.
2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Timiş
Prin sentinţa nr. 1106/PI din 04.10.2022, Tribunalul Timiş-Secţia I civilă a respins acţiunea; a obligat reclamanta la plata sumei de 9.300 de lei către pârâtul C. cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat; a obligatreclamanta la plata sumei de 9.300 de lei către pârâtul B. cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat.
3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Timişoara
Prin decizia nr. 175 din 29.06.2023, Curtea de Apel Timişoara-Secţia I civilă a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei; a admis în parte acţiunea; a dispus anularea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 123/08.11.2019 de către BNP Y.; a respins, în rest, cererea de chemare în judecată principală; a admis cererea de chemare în judecată conexă formulată de către reclamanta A. în contradictoriu cu pârâţii intimaţi C., SC E. SRL şi D; a dispus anularea actelor subsecvente respectiv a contractului de schimb imobiliar autentificat sub nr. 252/26.03.2021 de către BNP X. şi a contractelor de ipotecă imobiliară autentificate sub nr. 601/07.04.2020 şi nr. 738/03.06.2020 de către SNP Z.; a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară; a dispus radierea din CF nr. x C1-U1 Timişoara a dreptului de proprietate al pârâtului intimat C. cu reînscrierea dreptului de proprietate în codevălmăşie a reclamantei apelante A. şi a pârâtului intimat B. şi subsecvent radierea contractelor de ipotecă încheiate cu pârâta intimată D.; a dispus radierea din CF nr. x C1-U 2 Timişoara a dreptului de proprietate al pârâtului intimat C. şi subsecvent a dreptului de proprietate al pârâtei intimate SC E. SRL cu reînscrierea dreptului de proprietate în codevălmăşie a reclamantei apelante şi a pârâtului intimat B.
4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză
Împotriva acestei decizii au declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. 1 pct. 6 şi 8 C.proc.civ., pârâţii B., C.
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 8 C.proc.civ., recurenţii au arătat că hotărârea atacată este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşit a dispoziţiilor art. 1665 alin. l şi 2 C.civ. art. 555 alin. l C.civ., art. 556 şi art. 557 C.civ.
În acest sens, recurenţii au învederat că instanţa de apel a dat o interpretare greşită textului de lege (art. 1665 C.civ.) privind caracterul serios (neserios) al preţului de vânzare al celor două imobile din Municipiul Timişoara, înscrise în CF nr. x-Cl-Ul Timişoara şi CF nr. x-Cl-U2 Timişoara. Astfel, în mod greşit instanţa de apel a considerat că este aplicabilă norma materială prevăzută de art. 1665 alin. 2 C.civ. şi că în speţă preţul vânzării dintre părinţi şi unicul copil ar fi unul neserios. În situaţia în care există relaţii de rudenie între părţi, aprecierea preţului vânzării ca serios este o chestiune de fapt şi nu afectează validitatea convenţiei.
Conform dispoziţiilor art. 1665 C.civ. „vânzarea este anulabilă atunci când preţul este stabilit fără intenţia de a fi plătit. De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului, încât este evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare.” Prin urmare, disproporţia existentă între preţ şi lucrul vândut face vânzarea anulabilă doar dacă, prin raportare la aceasta, este evident că părţile nu ar fi dorit să consimtă la o vânzare. Înstrăinarea bunurilor imobile în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea de piaţă nu afectează valabilitatea contractului.
La operaţiunea juridică de stabilire a preţului de vânzare se are în vedere echivalenţa valorică a prestaţiilor, care este determinată atât de valoarea reală a acestora, cât şi de subiectivismul părţilor contractante, raporturile dintre ele fiind de natură a influenţa foarte mult echilibrul, în sensul că de cele mai multe ori în mod voit se creează o disproporţie valorică între bunul vândut şi preţ. Or, raporturile dintre părţi au fost de natură să influenţeze stabilirea preţului de vânzare la suma de 46.550 lei fiindcă acestea au convieţuit împreună, iar cumpărătorul este unicul fiu al reclamantei şi al pârâtului-recurent B., aspect care a influenţat în mod decisiv consimţământul părţilor.
Mai mult, practica judiciară în materie civilă caracterizează un astfel de contract de vânzare-cumpărare dintre părinţi şi copii ca fiind un contract intuituu personae, adică un contract la încheierea căruia consideraţia persoanei contractantului a fost determinantă. Sunt, în principiu, contracte intuituu personae toate contractele cu titlu gratuit, întrucât se poate presupune că intenţia liberală a celui care se obligă fără a primi niciun echivalent în schimb este în mod hotărâtor determinată tocmai de consideraţia persoanei pe care debitorul doreşte să o gratifice. De asemenea, sunt contracte intuituu personae contractele oneroase în care rezultatul ce urmează a fi obţinut poate fi în mod hotărâtor determinat, cel puţin în opinia contractantului respectiv, de unele însuşiri speciale ale co-contractantului său (cum este în speţă calitatea de fiu-părinţi).
Constatarea seriozităţii preţului nu presupune constatarea unei echivalenţe între valoarea reală a bunului şi preţ, fiind admisibile chiar diferenţe foarte mari, ce corespund unor considerente subiective (interese concrete ale părţilor, relaţiile dintre acestea, circumstanţele contractării), însă presupune concluzia că nu poate fi atât de disproporţionat în raport cu valoarea lucrului vândut încât, practic, să nu existe un obiect al obligaţiei cumpărătorului.
În cauză preţul a fost achitat, a fost unul rezonabil, dată fiind şi relaţia de rudenie dintre părţile semnatare ale contractului (fiu/părinţi), iar toate aceste criterii sunt justificative pentru a aprecia asupra seriozităţii preţului prevăzut în contract.
Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 555, art. 556 şi art. 557 C.civ. deoarece prin motivarea făcută în considerente la pagina 20 (de ce nu s-a procedat la încheierea unui contract de donaţie, de ce preţul stabilit pentru vânzare a fost de aproximativ 10.000 euro (46.550 lei) şi pagina 22 (preţul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu reprezintă 2% din valoarea de circulaţie a imobilelor, acesta fiind unul vădit disproporţionat), conduce la concluzia că titularul unui drept de proprietate nu poate transmite dreptul său de proprietate prin convenţie (vânzare-cumpărare) la un preţ sub 10.000 de euro (în situaţia în care bunul vândut are o valoare mai mare de 10.000 euro) ci doar prin intermediul donaţiei. Or, aceste argumentări făcute de către instanţa de apel încalcă norma materială prevăzută de art. 556 C.civ. (dispoziţie ce prevede în mod expres care sunt limitele exercitării dreptului de proprietate).
Referitor la motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ., recurenţii au arătat că hotărârea atacată conţine motive contradictorii. În considerentele deciziei, la pagina 21 alin. 6, instanţa de apel reţine că „în fine analizând motivul de nulitate relativă al contractului de vânzare-cumpărare invocat în prezenta cauză de către reclamanta apelantă, respectiv preţ fictiv si derizoriu Curtea reţine că acesta este întemeiat”. Iar la alineatul 2 reţine că „Analizând caracterul real al preţului în prezenta speţă, Curtea reţine, în acord cu prima instanţă, că această condiţie de valabilitate este îndeplinită în speţă” şi în alin. 12 că „…reclamanta nu a făcut dovada contrară în sensul în care suma de bani achitată cu titlu de preţ nu a fost în realitate plătită, simplele prezumţii legate de gradul de rudenie dintre părţile implicate în procurarea sumei necesare preţului şi participanţii la actul juridic ce se solicită a fi încheiat nefiind de natură a stabili caracterul fictiv al preţului”.
De asemenea, reprezintă o motivare contradictorie faptul că se reţine la pagina 20 alin. l că „…consimţământul reclamantei la încheierea actului a fost suplinit în mod legal prin existenţa procurii speciale…”, apoi la pagina 21 alin. ultim se reţină că „…vânzarea este anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât este evident că părţile au dorit să consimtă la o vânzare”, pentru ca în final la pagina 22 instanţa de apel să reţină că „preţul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu reprezintă 2% din valoarea de circulaţie a imobilelor, acesta fiind unul vădit disproporţionat, astfel că instanţa de apel reţine că din această perspectivă nu există o contraprestaţie reală a cumpărătorului pentru transferul dreptului de proprietate, preţul nefiind unul serios”.
5. Apărările formulate în cauză
Prin întâmpinare, intimata-reclamantă a invocat excepţia de nulitate a recursului, pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele prevăzute de art. 488 C.proc.civ.
În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi a arătat că în opinia pârâților recurenți vilitatea prețului nu afectează validitatea convenției având în vedere relațiile de rudenie dintre părți care influențează în mod evident subiectivismul lor la stabilirea prețului ca foind disproporționat față de valoarea bunurilor. O astfel de interpretare se vrea o excepție de la norma legală conținută de art. 1665 al. 2 C.civ. conform căreia între rude se poate contracta peste litera legii, sub imperiul subiectivismului lor influențat de relațiile de rudenie. Dar această abordare neglijează și chiar încalcă flagrant drepturile reclamantei care au fost nesocotite prin folosirea cu rea-credință a procurii date fostului soț cu un scop (valorificarea cotei reclamantei de proprietate din bunurile comune la valoarea lor de piață) și folosite de acesta prin deturnarea, la înțelegere cu fiul lor, către un alt scop convenabil pentru acesta din urmă, cu consecința prejudicierii reclamantei.
Așadar subiectivismul relației tată-fiu nu poate prima în fața prejudicierii drepturilor reclamantei de coproprietară a celor două imobile.
Susțin, de asemenea, recurenții, că practica caracterizează un astfel de contract de vânzare-cumpărare dintre părinți și copii ca fiind un contract intuitu personae, la încheierea căruia considerația persoanei este determinantă și invocă o speță din practica Curții de Apel Timișoara. Recurenții fac trimitere la o speță ce vizează o vânzare între mamă și fiica în care prețul stabilit a fost și achitat. Prezenta cauză nu se referă la o simplă vânzare părinte-copil la un preț derizoriu achitat efectiv. Pârâtul 2 putea să facă ce vrea cu cota sa de proprietate din cele două apartamente dar în privința cotelor reclamantei de proprietate, prezumate ca fiind 50% dar care încă fac obiectul unui partaj în care reclamanta a solicitat constatarea contribuției sale de 80% la dobândirea bunurilor comune (partaj aflat încă în faza de primă instanță), speța menționată nu are relevanță în judecarea prezentului litigiu.
Constatarea seriozității prețului nu presupune constatarea unei echivalențe între valoarea reală a bunului și preț, fiind admisibile diferențe foarte mari, ce corespund unor considerente subiective, iar prețul, rezonabil de altfel, a fost achitat, afirmă recurenții, însă 2% nu reprezintă o diferență foarte mare, ci enormă, între valoarea de circulație a imobilelor și prețul stipulat, dar nu dovedit a fi fost plătit, conform contractului de vânzare.
Aprecierea seriozității prețului este cu certitudine o chestiune de fapt dar starea de fapt trebuie analizată în ansamblul său, ținând cont de circumstanțele acordării procurii de vânzare, ale încheierii contractului de vânzare, ale relațiilor reale, personale dintre părți, dincolo de calitatea de rude.
Prezumția unor relații armonioase, bazate pe încredere și transparență decurgând din raporturile de familie poate fi și a fost răsturnată prin probatoriul administrat în mod riguros de instanța de apel, care a analizat cu înțelepciune și obiectivism „tabloul raporturilor juridice și nejuridice dintre părți”, pentru a concluziona că prețul stipulat în contractul de vânzare nu este serios. Prin urmare, raportând starea de fapt reținută din care reiese indubitabil încălcarea dispozițiilor legale privind ocrotirea interesului reclamantei personal la dispozițiile art. 1235, 1248 și 1251 instanța de apel a considerat lovit de nulitate relativă contractul de vânzare.
Recurenții susțin că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 555, art. 556 și art. 557 C.civ. deoarece prin motivarea făcută în considerentele la pag. 20 (de ce nu s-a procedat la încheierea unui contract de donație, de ce prețul stabilit pentru vânzare a fost de aproximativ 10.000 euro) și pag. 22 (prețul stabilit prin contractul de vânzare-cumpărare în litigiu reprezintă 2% din valoarea de circulație a imobilelor, acesta fiind vădit disproporționat), face argumentări care conduc la concluzia că titularul unui drept de proprietate nu poate transmite dreptul său de proprietate prin convenție (vânzare-cumpărare) la un preț sub 10.000 euro (în situația în care bunul vândut are o valoare mai mare de 10.000 euro), ci doar prin intermediul donației.
Consemnările instanței de apel de la pag.20 – de fapt în alineatul ultim al paginii nr.19 a deciziei – se referă la întrebările adresate la interogatoriu pârâtului C. direct de către instanță, întrebări născute tocmai din susținerile acestuia cu ocazia interogatoriului, aspecte avute în vedere de completul de judecată la analizarea, coroborarea și interpretarea logico-juridică a răspunsurilor pârâtului 1 la interogatoriu.
Aprecierea ca vădit disproporționat a prețului din contract, având în vedere că reprezintă 2% din valoarea de circulație (pag. 22 din decizie), este consecința unui raționament logico-juridic corect, bazat pe o probă absolut pertinentă și concludentă administrată în dosar și anume raportul de expertiză tehnică evaluatorie a imobilelor.
Corelarea celor două aspecte invocate în motivele de recurs și concluzia dedusă de recurenți că ar rezulta că instanța de apel consideră că un proprietar nu poate vinde un bun al său sub 10.000 euro dacă acesta valorează mai mult, ci trebuie să îl doneze, este nu numai lipsită de logică juridică dar chiar absurdă.
Completul l-a întrebat pe paratul 1 la interogatoriu dacă știe sau își explică de ce prețul stabilit în contract a fost 10.000 euro și dacă are cunoștință că aceasta este suma maximă admisă a fi plătită cash pentru o tranzacție notarială. Pârâtul nu a putut răspunde la această întrebare deși i s-a repetat întrebarea.
Esențial este însă că, deși s-a invocat încălcarea greșită a unor norme de drept material, în susținerea lor s-au făcut aprecieri la starea de fapt, după cum chiar recurenții susțin („Aprecierea prețului vânzării fiind o chestiune de fapt”). Or, stabilirea situației de fapt este atributul suveran al instanțelor de fond (primă instanța și apel), ca și operațiunea de apreciere a probelor. Și aceasta întrucât controlul exercitat de instanța de recurs este exclusiv unul de legalitate. Aspectele legate de temeinica probelor, de modalitatea în care instanța de apel le-a interpretat vizează netemeinicia hotărârii și, pe cale de consecință, excedează controlului exercitat de instanța de recurs.
Așadar decizia din apel este legală, fiind pronunțată în acord cu normele de drept material aplicabile speței.
În motivele de recurs se afirmă că decizia instanţei de apel este contradictorie, însă recurenţii fac o confuzie, intenționată sau nu. Cele trei pasaje sunt convergente din punct de vedere logic și toate se referă la realitatea prețului, care nu este deci fictiv. Instanţa de apel a admis motivul de nulitate bazat pe prețul neserios, derizoriu, așa cum și explică pe larg în pag. 22 a deciziei recurate și nu pentru că prețul ar fi fost fictiv, cele două noțiuni fiind distincte. Astfel, instanța de apel a statuat mai întâi cu privire la sinceritatea/realitatea prețului, achiesând la soluția tribunalului că prețul a existat și că s-a achitat. În continuare, s-a preocupat de seriozitatea prețului, conchizând, în urma analizei coroborate a materialului probator administrat și suplimentat în calea de atac, că acesta a fost derizoriu, nefiind suficient de mare încât să constituie drept cauză a obligației de a transfera proprietatea. Nici măcar relațiile de familie preexistente nu pot justifica achitarea unui preț de 2/100 din valoarea bunului imobilului înstrăinat. A acredita această teză, ar însemna să se instituie o veritabilă excepție de la prevederile art. 1665 alin. (2) C.civ. și a statua că un contract de vânzare-cumpărare nu ar putea fi anulat niciodată între membrii unei familii. Or excepțiile trebuie să fie expres prevăzute de lege, fiind de strictă interpretare și aplicare.
Consimțământul reclamantei a fost suplinit în mod formal la vânzare prin existența procurii nerevocate dar nu și consimțământul cu privire la un preț aproape inexistent, derizoriu, deci neserios. De altfel, instanța de apel a expus pe larg situația de fapt în momentul perfectării contractului de vânzare, referitoare la relațiile tensionate dintre părți. Ceea ce nu contrazice, ci, dimpotrivă susține și întărește concluzia că prețul a fost unul neserios, fiind în mod vădit disproporționat față de valoarea bunului.
Prin întâmpinare, intimata-pârâtă D. a solicitat admiterea recursului şi acordarea cheltuielilor de judecată.
A arătat că în acele situații în care un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat pentru un preț mult inferior valorii reale a lucrului vândut, având în vedere că părțile sunt libere să determine prețul sub sau peste valoarea bunului, acesta rămâne valabil, relevanță având, sub acest aspect, relațiile dintre părți.
În cauză, trebuie analizate și efectele procurii autentificate sub nr. 175/07.03.2018 prin care reclamanta l-a împuternicit pe pârâtul B. „să vândă oricui va crede de cuviință, la prețul și în condițiile pe care le va stabili mandatarul meu cu depline puteri” cele două imobile, care dincolo de valabilitatea acesteia (constatată de instanța de fond și de apel) prevede elementele care afectează prețul, respectiv exclusiv voința mandatarului.
Mai mult, din conținutul procurii speciale nu rezultă motivul pentru care a fost conferită, iar dacă motivul este cel al obținerii unei finanțări, este de neînțeles rațiunea pentru care după respingerea finanțării pentru care se pretinde că s-ar fi dat procura, aceasta nu a fost revocată – deși se susține că relațiile dintre părți s-au deteriorat.
În realitate, motivul pentru care mandatul nu a fost revocat este expus în interogatoriile administrate în faza apelului, respectiv vânzătorii intenționau să divorțeze și să ofere cele 2 imobile fiului, având în vedere că mama (reclamanta) intenționa să se mute definitiv în SUA (având chiar o invitație de la un institut de cercetare depusă chiar de aceasta la dosarul cauzei).
Un astfel de argument este firesc în contextul în care o mamă are tot interesul să își dorească ca fiul său să aibă o locuință și un loc în care să își desfășoare activitatea profesională medicală, fiind evident că nerevocarea procurii nu este rezultatul „uitării”, cum reclamanta încearcă să inducă instanțelor de judecată.
Astfel, în speță, instanțele de fond, prin probele administrate, au avut elementele necesare aprecierii caracterului serios al prețului raportat la relațiile de rudenie ale părților, înglobate cauzei suficiente a obligației asumate de vânzători, fiind evident că analiza prețului trebuie să fie una specifică, in concreto.
Or, din motivele hotărârii recurate se poate lesne observa că instanța de apel și-a grefat motivarea exclusiv pe disproporția rezultată din lucrarea de specialitate efectuată în etapa procesuală a apelului, făcând efectiv abstracție de ansamblul elementelor subiective care au condus la încheierea contractului (grad I de rudenie, calitatea de student a cumpărătorului ori conținutul procurii nerevocate în baza căruia pârâtul a acționat).
Pe de altă parte, vilitatea prețului, deci un preț mai mic care nu reprezintă echivalentul valoric al lucrului vândut, nu afectează validitatea convenției, un astfel de preț neputând fi considerat neserios, fiind practicabil în situații ca cea din speță, când există raporturi apropiate de rudenie.
Ab initio, se impune a fi constatat că instanța de apel a depășit motivele de nulitate absolută invocate de reclamantă în sensul respingerii acestora, reținând exclusiv cauza de nulitate relativă derivând din prevederile art. 1665 alin. 2 C.civ. referitoare la seriozitatea prețului.
În acest context, intimata invocă excepțiile lipsei calității procesuale active și a lipsei de interes, excepții de fond, absolute și peremptorii şi arată că în speță, motivul de nulitate relativă invocat de reclamantă (și reținut de instanța de apel), stipulat în art. 1665 alin. 2 C.civ., trebuie corelat cu prevederile art. 1248 alin. 2 C.civ. Art. 1665 alin. 2 C.civ. prevede că „de asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului încât este evident că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare.” Prin această dispoziție legală nu sunt ocrotite interesele vânzătorului, care vinde bunul la un preț (pretins) derizoriu din propria voința, ci ale succesorilor universali şi cu titlu universal ai vânzătorului şi interesele creditorilor vânzătorului, singurii care ar putea fi afectați de încheierea actului juridic la un preț neserios. Mai precis, vânzătorul nu poate invoca nulitatea relativă a contractului în temeiul art. 1665 alin. 2 C.civ. Din această perspectivă, rezultă că reclamanta , în calitate de vânzătoare (în baza procurii speciale autentificate sub nr. 175/07.03.2018, valabile la data încheierii contractului de vânzare a cărui anulare este dezbătută), nu poate invoca nulitatea relativă a contractului de vânzare-cumpărare derivată din prevederile art. 1665 alin. 2 C.civ., nefiind persoana ocrotită prin norma juridică respectivă, având eventual deschisă calea unei acțiuni în răspundere contractuală grefată pe modalitatea în care mandatarul și-a îndeplinit obligațiile. O altă interpretare ar determina lipsirea de efecte juridice a procurii care permite mandatarului să vândă oricui și la orice preț imobilele individualizate în mandat, fără a mai lua în considerare gradul de rudenie dintre vânzători și cumpărător.
În cazul particular regăsit în prezenta speță – prescris de art. 1248 alin. 2 C.civ. – lipsește și condiția interesului în ceea ce o privește pe reclamantă, fiind evident că aceasta cunoștea că prin îndeplinirea procurii, adică prin vânzare către oricine „va crede de cuviință, la prețul și în condițiile pe care le va stabili mandatarul meu cu puteri depline”, din patrimoniul comun al soților ieșeau cele două imobile, iar prin prezentul litigiu reclamanta nu face altceva decât să invoce propria culpă de a nu impune condiții privitoare la prețul vânzării.
Nemo auditur propriam turpitudinem allegans reiese cu puterea evidenței din faptul că vânzătorul coproprietar invocă neseriozitatea prețului în condițiile în care el însuși a acordat o procură specială celuilalt coproprietar pentru a vinde la orice preț imobilele individualizate (și nu la prețul pieței cum în mod neîntemeiat este menționat la pag. 1 a întâmpinării la recurs).
II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie
Prealabil examinării recursului, Înalta Curte constată că nu sunt date temeiuri pentru a reţine în privința acestuia sancțiunea nulităţii pentru nemotivare prevăzută de art. 489 alin. 1 sau alin. 2 C.proc.civ. Deşi prin întâmpinarea intimatei-reclamante s-a solicitat, în principal, constatarea nulității recursului ca nemotivat, se observă că partea nu a argumentat în concret sub ce aspect criticile din memoriul de recurs nu se încadrează în motivele de nelegalitate indicate, respectiv art. 488 alin. 1 pct. 8 şi pct. 6 C.proc.civ. pentru ca apoi, răspunzând acestora şi combătându-le, intimata să conchidă asupra neincidenţei motivelor invocate în privinţa hotărârii atacate, împrejurare ce fundamentează mai degrabă concluzia (în viziunea părţii) caracterului neîntemeiat al căii de atac decât pe cea a nulităţii acesteia din perspectiva nemotivării sale.
De asemenea, nu vor putea fi reţinute excepţiile de ordine publică invocate de intimata-pârâtă D. privitoare la lipsa calității procesuale active a reclamantei în introducerea acțiunii ori lipsa interesului acesteia.
Pe de o parte, lipsa calităţii procesuale active este dedusă dintr-o restrângere lipsită de orice fundament legal a sferei persoanelor ce pot invoca motivul de nulitate relativă prevăzut de art. 1665 alin. 2 C.civ., care potrivit intimatei ar exclude vânzătorul şi ar fi deschis doar succesorilor universali şi cu titlu universal ai vânzătorului ori creditorilor acestuia, teză lipsită de orice raționalitate şi care nu este în nici un fel sprijinită ori încurajată de vreun text legal.
Pe de altă parte, cercetarea interesului reclamantei în formularea acţiunii nu doar că ar presupune reevaluarea împrejurărilor de fapt ale cauzei în etapa recursului – al căruia scop este, potrivit art. 483 alin. 3 C.proc.civ., acela de a examina, în condiţiile legii, conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile – dar se constată că acesta nu doar că a fost reţinut ca dovedit prin decizia atacată, ci chiar valorificat în analiza motivului de nulitate stabilit ca fiind incident în sancționarea contractului de vânzare-cumpărare nr. 123 din 8.11.2019.
Analizând recursul formulat, raportat la criticile dezvoltate în cuprinsul acestuia şi la normele legale incidente cauzei, Înalta Curte reţine caracterul său nefondat, potrivit celor ce urmează:
În mod nejustificat recurenții-pârâți au pretins o greşită reținere şi aplicare în cauză a dispozițiilor art. 1665 alin. 2 C.civ. în legătură cu preţul din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 123 din 8.11.2019, argumentat de împrejurarea că înstrăinarea bunurilor imobile în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea lor de piaţă nu afectează valabilitatea contractului, că în speţă echilibrul contractual a fost determinat de raporturile dintre părţi, de natură să influențeze preţul convenit (vânzarea a fost realizată în favoarea unicului fiu al soţilor cu care au conviețuit), contractul dobândind un caracter intuituu personae.
Aşa cum rezultă din analiza instanței de apel, se înțelege cu suficientă claritate că reținerea incidenței dispozițiilor art. 1665 alin. 2 C.civ. şi a sancțiunii nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 123 din 8.11.2019 pentru preţ neserios a fost în mod consistent justificată în probele cauzei, aceasta stabilind – în mod diferit de cum o făcuse tribunalul – că disproporția între valoarea de circulație a construcțiilor şi terenului ce au făcut obiectul contractului (489.680 euro) şi preţul vânzării (de 10.000 euro) este atât de mare (preţul reprezentând 2% din valoarea de circulație a imobilelor) încât se poate spune că nu există o contraprestație reală a cumpărătorului, chiar prin acceptarea elementului de subiectivitate dat de relaţiile dintre părţile semnatare ale contractului.
Spre deosebire de tribunal, care a reţinut că atunci când există relaţii de rudenie între părţi, preţul mai mic decât echivalentul valoric al lucrului vândut generează doar un preţ vil iar nu unul neserios, analiza curţii de apel a evaluat datele de fapt ale cauzei dincolo de acesta realitate, observând care este nivelul disproporției de valoare şi luând în calcul şi circumstanțele particulare în care a avut loc realizarea actului contestat, pe fondul apariției neînțelegerilor majore între cei doi soţi, la o zi după evitarea divorțului la notar pe cale amiabilă de către soţul pârât, în absența reclamantei cu toate că aceasta se afla în localitate, dar prin valorificarea unei procuri de vânzare dată de aceasta soţului la o dată anterioară şi într-un cu totul alt context al relaţiilor de familie(pe care el însuşi îl confirmă ca atare, evocându-l prin memoriul de recurs în partea dedicată istoricului relaţiilor dintre părţi).
Evaluând toate aceste date ale situaţiei de fapt şi, cu precădere, pornind de la o considerabilă disproporție regăsită între valoarea de circulație a bunurilor vândute şi preţul acestora, instanța de apel a concluzionat fără a lăsa în afara analizei sale elementul subiectiv dat de relaţia de familie existentă între părţi, că preţul vânzării este unui neserios şi nu unul doar vil, cum stabilise tribunalul.
Aşa cum în mod repetat au afirmat recurenții în conținutul memoriului lor, stabilirea caracterului serios /neserios (derizoriu) al preţului vânzării este o chestiune de fapt pentru că ţine de evaluarea tuturor circumstanțelor în care se determină că a avut loc încheierea actului juridic contestat, astfel încât o cenzură a instanței de recurs în privința unei atare evaluări realizate de instanța de apel este exclusă, controlul instanței de recurs fiind unul în legalitate, iar nu (şi) în temeinicie a hotărârii atacate.
Prin urmare, în legătură cu aprecierea instanței de apel în sensul că preţul de 10.000 euro al imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 123/8.11.2019 este unul neserios, în sensul dispozițiilor art. 1665 alin. 2 C.civ., Înalta Curte nu poate decât să constate că este rezultatul evaluării cumulate a tuturor circumstanțelor de fapt în care a avut loc încheierea actului contestat, evaluare din care elementul subiectiv al relaţiilor de rudenie/familie dintre părţi nu a fost omis, ci dimpotrivă, avut în vedere sub toate aspectele particulare ale cazului, mai sus enunțate.
Afirmația critică din cuprinsul recursului în sensul că înstrăinarea bunurilor imobile în schimbul unui preţ mai mic decât valoarea de piaţă nu afectează valabilitatea contractului este, în principiu, justă dar fără legătură cu situația din speţă, în care instanța de apel a reţinut că raportul dintre preţul contractului şi valoarea de piaţă a imobilelor înstrăinate, exprimată în procentul de 2%, este unul vădit disproporționat, de natură să justifice convingerea inexistenței unei prestații reale a cumpărătorului pentru transferul dreptului de proprietate.
Teza recurenților în sensul că subiectivismul părţilor contractante, dat de natura relațiilor de familie, explică şi influențează mult echilibrul contractului care devine astfel unu intuituu personae, fiind permise chiar diferențe şi mai mari între contraprestații (de natură să excludă de la aplicare art. 1665 alin. 2 C.civ.) nu poate fi validată ca o afirmație ori regulă general valabilă întrucât s-ar institui, în afara voinţei legiuitorului, excepții de la aplicarea legii, în speţă a dispozițiilor art. 1665 alin. 2 C.civ. Aceste excepții ar presupune ca, ori de câte ori are loc o vânzare între rude, preţul contractului să nu poată fi supus testului seriozității sale în raport de circumstanțele facturale ale încheierii actului iar incidența dispozițiilor art. 1665 alin. 2 C.civ. să fie exclusă, sub justificarea dezechilibrului contractual dat de relația de rudenie dintre părţi, Or, un astfel de rezultat contravine chiar dispozițiilor art. 1665 alin. 2 C.civ., în numele încălcării cărora a fost formulată critica, care sunt norme de generală aplicabilitate, legea neîngăduind exceptarea de la aplicarea lor pentru nicio situație specifică şi nefiind permisă crearea pe cale jurisprudențială a unor astfel de excepții chiar pentru cele mai sensibile raporturi juridice care se stabilesc între subiecții de drept (cele între rude).
Prin critica lor, recurenții tind la restaurarea soluţiei de primă instanță care, deşi observase disproporția între contraprestațiile părților contractului de vânzare-cumpărare contestat, nu a manifestat preocupare în evaluarea (cuantificarea) acesteia, rezumându-se să o pună pe seama subiectivismului dat de relația de familie existentă între vânzători şi cumpărător, omițând să dea curs jurisprudenței pe care ea însăşi o expune în argumentarea soluţiei şi care presupune observarea critică a disproporției între contraprestaţiile părţilor actului de vânare-cumpărare, care nu trebuie să fie într-atât cât să lipsească de o cauză suficientă obligațiile vânzătorului.
Cum această verificare ori evaluare a fost realizată în instanța de apel, prin luarea în considerare a tuturor circumstanțelor în care a avut loc încheierea actului juridic contestat, la finalul căreia s-a concluzionat că preţul contractului este unul vădit disproporționat, de natură să releve inexistența unei contraprestații reale a cumpărătorului pentru transferul dreptului de proprietate, Înalta Curte apreciază că nu există niciun argument spre a reţine – aşa cum s-a criticat – fie o greşită stabilire a incidenţei normei art. 1665 alin. 2 C.civ., fie o greșită interpretare la caz a aceluiași text de lege.
Nu se poate reţine o încălcare a dispozițiilor art. 555, 556 şi 557 C.civ. în raport cu considerentele instanței prin care aceasta, evaluând raporturile juridice şi de familie dintre părţi, ca şi celelalte împrejurări de fapt în care a avut loc încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a apreciat că preţul de 10.000 de euro este unul neserios.
Instanța de apel nu emite nici direct şi nici indirect (adică subînțeles) considerații de ordin general de tipul celor expuse de recurenți, anume că un proprietar nu poate transmite dreptul său de proprietate prin convenție de vânzare-cumpărare la un preţ sub 10.000 de euro (când bunul are o valoare mai mare de atât), ci doar prin donație, analiza sa fiind una cât se poate de particularizată, ceea ce exclude sau nu lasă loc pentru deducții de o atare generalitate. A contat în analiza instanței, precum s-a arătat, valoarea de circulație a proprietății şi preţul prevăzut în contract, dar, deopotrivă, şi circumstanțele în care a avut loc semnarea contractului.
Nici critica motivării contradictorii a hotărârii (art. 488 alin. 1 pct. 6 C.proc.civ.) nu se justifică, pretinsele considerente care ar ilustra un atare viciu fiind doar o redare distorsionată şi incompletă a unui raționament cursiv şi complet pe care instanța de apel îl realizează. Motivul de nulitate relativă a contractului de vânzare-cumpărare invocat de reclamantă şi analizat de instanța de recurs a presupus verificarea ambelor cauze de nevalabilitate invocate în legătură cu preţul: preţ fictiv şi derizoriu.
Aşadar, atunci când reţine că motivul de nulitate relativă invocat de reclamantă privitor la preţul fictiv şi derizoriu este întemeiat, se înțelege din considerentele care succed, ce includ analiza pe art. 1665 alin. 1 (preţ fictiv/real) şi pe art. 1665 alin. 2 (preţ neserios/derizoriu), că se confirmă cauza de nulitate relativă vizând preţul derizoriu, nu şi cea privind preţul fictiv. Nu există nicio neclaritate în argumentare şi în raționamentul prezentat în motivarea soluției instanței de apel.
Tot nefondat se pretinde că ar fi contradictorii considerentele care reţin exprimarea consimțământului reclamantei pe baza procurii speciale, în raport cu acelea care reţin că vânzare e anulabilă când preţul este într-atât de disproporţionat faţă de valoarea bunului încât e evident că părţile nu au dorit să consimtă la o vânzare ori cu acelea prin care reţine – cu referire concretă la actul contestat – că nu există o contraprestație reală pentru transferul dreptului de proprietate, preţul nefiind unui serios.
Recurenții nu arată în ce ar consta contrarietatea între considerente, iar în realitate aceasta nici nu există, primul paragraf enunţat fiind unul care explică condiţia consimțământului, în timp ce ultimele două explică elementul ce ţine de obiectul prestației cumpărătorului şi care trebuie să fie într-atât cât să dea o cauză suficientă obligației vânzătorului. Cum această condiţie s-a apreciat că nu este îndeplinită în speţă, instanţa de apel a reţinut în mod justificat şi temeinic argumentat incidenţa sancţiunii nulităţii relative a contractului de vânzare-cumpărare.
În considerarea tuturor acestor argumente, în temeiul dispoziţiilor art. 496 C.proc.civ., Înalta Curte a respins ca nefondat recursul.
