Titlul problemei de drept: Posibilitatea de a deschide procedura de insolvenţă, în baza Legii nr. 85/2014, pentru o asociaţie de proprietari supusă dispoziţiilor Legii nr. 230/2007 (Curtea de Apel Galaţi)
- Materia: civil
- Subcategoria: insolvență și preinsolvență
- Acte normative incidente: art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/2014; art. 3 alin. (2) și (3) C.civ.
- Cuvinte cheie: deschidere procedură insolvență, asociație de proprietari
Opinia formatorilor INM:
Sub imperiul Legii nr. 85/2006, în practica judiciară s-a negat această posibilitate si s-a arătat că „asociaţia de proprietari este definită prin dispoziţiile art. 3 lit. g din Legea nr. 230/2007 ca fiind o formă de asociere autonomă si nonprofit a majorităţii proprietarilor dintr-un condominiu. Ca urmare, instanţa de fond a reţinut în mod just că asociaţiile de proprietari sunt persoane juridice ce desfășoară activităţi non profit, avand drept scop exclusiv administrarea proprietăţii comune dintr-un condominiu, astfel încât nu intră în categoria de persoane juridice de drept privat care desfășoară activităţi economice, cu scopul obţinerii de profit si care pot fi supuse procedurii insolvenţei, în condiţiile art. 1 alin. (1) pct. 6 din Legea nr. 85/2006. Faţă de considerentele expuse, întrucât judecătorul sindic a respins în mod corect cererea pe cale de excepţie, este de prisos analizarea apărărilor ce vizează fondul cererii introductive, referitoare la condiţiile prevăzute de lege cu privire la cuantumul creanţei invocate si la insolvenţa debitoarei.” (Curtea de Apel Craiova, decizia nr. 882/2009).
Legea nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari reprezintă actul normativ special care reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și modul de administrare și de exploatare a clădirilor de locuințe aflate în proprietatea a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public sau privat (art. 1 din lege).
Art. 4 alin. (1) din Legea nr. 230/2007 prevede că „asociaţia de proprietari are drept scop administrarea si gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi proprietarii”.
Potrivit art. 6 alin. (1) din lege, „cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun si se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea”, iar conform art. 6 alin. (4) „asociaţia de proprietari dobândeste personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către presedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea”.
În ceea ce priveste domeniul de aplicare a procedurii insolvenţei, potrivit art. 3 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, ”Procedurile prevăzute de prezenta lege se aplică profesionistilor, astfel cum sunt definiţi la art. 3 alin. (2) din Codul civil, cu excepţia celor care exercită profesii liberale, precum si a celor cu privire la care se prevăd dispoziţii speciale în ceea ce priveste regimul insolvenţei lor”.
Art. 3 alin. (2) din Codul civil defineste profesionistii ca fiind toţi cei care exploatează o întreprindere, iar exploatarea întreprinderii, conform art. 3 alin. (3) Cod civil presupune exercitarea sistematică, de către una sau mai multe persoane, a unei activităţi organizate ce constă în producerea, administrarea ori înstrăinarea de bunuri sau în prestarea de servicii, indiferent dacă are sau nu scop lucrativ. Regimul juridic al asociaţiei de proprietari este unul special, scopul său fiind subsumat administrării coproprietăţii forţate generate de un condominiu de locuinţe, astfel încât se poate aprecia că asociaţia de proprietari nu constituie un profesionist în sensul art. 3 alin. (2) din Codul civil, nefiind, deci, aplicabile prevederile Legii nr. 85/2014 în cazul acesteia.
Opinii exprimate de participanții la întâlnire:
Asociația de proprietari poate fi calificată ca profesionist, în sensul art. 3 alin. (2) C.civ., cu consecința aplicării prevederilor Legii nr. 85/2014, pentru următoarele argumente:
- Potrivit dispozițiilor art. 3 alin. (3) C.civ., poate fi calificată ca exploatare a unei întreprinderi și o activitate fără scop lucrativ;
- Conform prevederilor H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari, asociația de proprietari dobândește cod unic de înregistrare, are obligația de a organiza și conduce contabilitate proprie, dispune de cenzori, are obligația constituirii ca fond special a veniturilor obţinute din activităţi economice sau din alte activităţi desfăsurate.
- Exceptarea de la aplicarea prevederilor Legii nr. 85/2014 poate interveni în condițiile art. 3 alin. (1) din lege, respectiv în condițiile în care pot fi identificate dispoziții speciale în ceea ce privește regimul insolvenței. Or, astfel de dispoziții relative la procedura de insolvență nu se regăsesc în legislația privind asociațiile de proprietari. În absența unei trimiteri în cuprinsul Legii nr. 230/2007 la O.G. nr. 26/2000 privind asociațiile și fundațiile, legislația privind asociațiile de proprietari se completează cu dispozițiile Codului civil, dovadă în acest sens fiind și modul distinct de constituire a acestora (prin încheiere a judecătorului delegat desemnat la organul financiar local – conform art. 6 din Legea nr. 230/2007).
- Este discutabilă finalitatea procedurii insolvenței în cazul asociațiilor de proprietari, veniturile ce pot fi lichidate fiind limitate la cele obținute din activitățile comerciale desfășurate de asociație.
Cu majoritate, participanții au agreat soluția potrivit căreia asociațiile de proprietari nu pot fi supuse prevederilor Legii nr. 85/2014, având în vedere eficiența redusă a procedurii insolvenței în cazul acestora.
A fost reținută și opinia minoritară conform căreia prevederile Legii nr. 85/2014 nu pot fi excluse în cazul asociației de proprietari, aceasta realizând exploatarea unei întreprinderi în sensul art. 3 alin. (3) C.civ. În unanimitate, participanții au agreat necesitatea modificării dispozițiilor art. 3 din Legea nr. 85/2014, în sensul excluderii de la aplicare a profesioniștilor care desfășoară activități fără scop lucrativ.
Această problemă de drept a fost discutată la întâlnirea președinților secțiilor specializate (foste comerciale) ale Înaltei Curți de Casație și Justiție și curților de apel, dedicată dezbaterii problemelor de practică neunitară în materia litigiilor cu profesioniști și insolvenței – București, 21 iunie 2018.
