Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a lansat luni, 19 ianuarie 2026, în dezbatere publică un proiect de ordin care modifică regimul tarifar aplicabil serviciilor de cadastru și carte funciară. Inițiativa vine ca urmare a schimbărilor legislative introduse prin Legea nr. 207/2025 și vizează, pentru prima dată în mod explicit, stabilirea unor tarife distincte pentru operațiunile legate de construcțiile de tip „bun viitor”, preapartamentare și apartamentare.
Documentul completează Ordinul directorului general al ANCPI nr. 16/2019, actul normativ care reglementează tarifele percepute pentru serviciile furnizate de instituție și de oficiile teritoriale. Miza noilor prevederi este operaționalizarea, inclusiv în sistemul informatic e-Terra, a unui cadru juridic care permite înscrierea etapizată în cartea funciară a unor imobile aflate încă în fază de proiect sau de execuție.
De ce a fost nevoie de modificare
Legea nr. 207/2025 a introdus concepte juridice noi în domeniul construcțiilor și al publicității imobiliare, precum „construcție condominiu de tip bun viitor” și „locuință individuală viitoare”. Acestea pot fi înscrise în cartea funciară înainte de finalizarea fizică a lucrărilor, pe baza autorizației de construire și a documentațiilor tehnice aferente.
Totodată, legea reglementează expres operațiunea de preapartamentare, prin care se configurează juridic viitoarele unități individuale (apartamente, spații) dintr-un condominiu aflat încă în faza de proiect. Aceste unități pot avea cărți funciare proprii și pot face obiectul promisiunilor de vânzare-cumpărare.
Pentru ca aceste mecanisme să funcționeze efectiv, ANCPI trebuie să introducă fluxuri de lucru noi și coduri de servicii distincte în sistemul e-Terra. Termenul legal pentru operaționalizare este 8 martie 2026, la trei luni de la intrarea în vigoare a legii.
Fără stabilirea unor tarife clare pentru aceste servicii, activitatea oficiilor de cadastru ar fi blocată, iar tranzacțiile cu locuințe „din plan” ar intra într-o zonă de incertitudine administrativă.
O nouă grupă de servicii: 2.10
Proiectul de ordin propune introducerea, în anexa privind tarifele, a unei grupe noi de servicii – 2.10, dedicată exclusiv operațiunilor realizate în baza Legii nr. 207/2025. Aceasta include șase servicii distincte, corespunzătoare etapelor principale din viața juridică a unei construcții viitoare.
1. Înscrierea construcției ca „bun viitor” – tarif fix
Serviciul 2.10.1 acoperă recepția și înscrierea provizorie a unei construcții ca bun viitor, în baza autorizației de construire și a DTAC. Tariful propus este 60 lei, similar celui pentru înscrierea unei construcții obișnuite.
Este momentul în care proiectul capătă „existență tabulară”, fără ca imobilul să fie încă edificat.
2–3. Preapartamentarea condominiului – tarif pe unitate
Pentru condominii, urmează etapa de preapartamentare, împărțită în două servicii:
Recepția propunerii de preapartamentare (2.10.2) – 60 lei pentru fiecare unitate individuală (UI) viitoare
Înscrierea operațiunii de preapartamentare (2.10.3) – tot 60 lei/UI
Aceste operațiuni duc la deschiderea de cărți funciare pentru fiecare apartament viitor, permițând notarea promisiunilor de vânzare încă din faza de proiect.
4–5. Trecerea de la „bun viitor” la construcție finalizată
După finalizarea lucrărilor, intervin două servicii-cheie:
Recepția construcției finalizate și a propunerii de apartamentare (2.10.4) – tarif fix 120 lei
Înscrierea construcției finalizate și a apartamentării (2.10.5) – tarif compus:
0,05% din valoarea de impozitare a construcției
60 lei pentru actul de apartamentare
Această etapă marchează închiderea cărților funciare ale „bunurilor viitoare” și deschiderea cărților funciare definitive pentru unitățile reale, finalizate.
6. Locuințele individuale finalizate
Pentru casele individuale, fără regim de condominiu, se introduce serviciul 2.10.6 – recepția și înscrierea construcției finalizate, tarifat cu 0,05% din valoarea de impozitare, fără componentă fixă suplimentară.
Cine este afectat direct
Impactul noilor tarife se va resimți în întreg lanțul imobiliar:
Dezvoltatorii imobiliari vor trebui să integreze costurile aferente fiecărei etape (bun viitor, preapartamentare, finalizare) în structura financiară a proiectelor.
Notarii publici vor avea un rol central în înscrierea etapizată a actelor, inclusiv a promisiunilor de vânzare.
Persoanele autorizate în cadastru vor gestiona documentații tehnice distincte pentru fazele intermediare.
OCPI-urile vor implementa fluxuri administrative noi.
Cumpărătorii de locuințe în stadiu de proiect vor beneficia de o protecție juridică sporită prin posibilitatea de a avea înscrise drepturi și sarcini încă din faza incipientă.
Posibile dificultăți și zone gri
Deși reglementarea aduce claritate procedurală, apar și provocări:
Determinarea valorii de impozitare pentru construcțiile finalizate poate fi problematică atunci când certificatul fiscal nu reflectă rapid realitatea din teren.
Delimitarea dintre „bun viitor” și construcție finalizată poate genera interpretări diferite, mai ales în faze intermediare ale lucrărilor.
Cumulul tarifelor pentru etape succesive ar putea fi perceput ca o dublă taxare, deși ANCPI argumentează că fiecare tarif corespunde unei operațiuni distincte.
Modificările intervenite în structura apartamentelor între preapartamentare și finalizare pot ridica probleme privind actualizarea cărților funciare și informarea promitenților cumpărători.
Aspecte constituționale și europene
Din perspectivă constituțională, noul sistem trebuie să respecte principiile:
legalității și previzibilității sarcinilor parafiscale,
protecției proprietății private,
egalității de tratament între destinatari aflați în situații comparabile.
La nivel european, deși publicitatea imobiliară este competență națională, reglementarea trebuie să mențină standarde de transparență, proporționalitate și securitate juridică, esențiale într-o piață imobiliară cu investitori și cumpărători transfrontalieri.
Un pas spre formalizarea pieței „din plan”
Prin aceste modificări, statul recunoaște explicit realitatea unei piețe imobiliare în care o mare parte dintre tranzacții se desfășoară înainte de finalizarea construcțiilor. Introducerea unor fluxuri clare pentru bunurile viitoare și a unui regim tarifar dedicat reprezintă un pas important spre reducerea riscurilor juridice și creșterea transparenței.
Proiectul de ordin este publicat în consultare pe site-ul ANCPI, în secțiunea dedicată transparenței decizionale, iar observațiile pot contribui la ajustarea unei reglementări care va influența direct modul în care se vor vinde și înscrie locuințele noi în România în anii următori.
Partajează acest conținut:
